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Una sentenza della Cassazione rende giustizia al professionista che attesta la “non fattibilità” di un piano concordatario: il suo credito ha diritto ad essere collocato in prededuzione.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Cassazione-attestatore.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

La nuova legge sulla crisi d'impresa capovolge il modo stesso di approcciare il problema delle aziende in difficoltà. In questa nuova prospettiva diventano sempre più significative le impostazione d'ordine strategico, con riferimento sia alla gestione d'impresa, sia all'ottimale utilizzo e valorizzazione degli immobili. Su questo tema, siamo forse all'alba di un imminente "new deal"

Questo brevissimo articolo mostra in modo superficiale, ma semplice e diretto, i principali metodi utilizzati per la valutazione degli alberghi. Può essere una lettura utile per chi, non avendo ancora una conoscenza approfondita dell’argomento, voglia riceverne una prima panoramica generale.Come l’autore evidenzia, non tutte le metodologie illustrate sono parimenti attendibili: alcune si fondano su regole empiriche, partendo da una base-dati assai limitata, e pertanto forniscono risultati approssimativi; altre, ben più dettagliate, possono tuttavia risentire di eventuali inesattezze nell’individuazione di parametri chiave, quali ad esempio i tassi finanziari, immobiliari e di economia aziendale.In definitiva, quindi, è fondamentale avere ben chiare le finalità per cui si svolge la valutazione. Qualora si tratti di una semplice verifica condotta dal proprietario del bene per propri usi interni, questi potrà accontentarsi di un risultato con una limitata attendibilità. Ma se la valutazione è finalizzata a rapporti che coinvolgono terzi (compravendita, locazione, finanziamenti, cessioni parziali, etc.) è necessario adottare metodologie affidabili, le quali devono essere trattate da professionisti competenti nello specifico ramo delle valutazioni degli immobili e delle imprese ricettive: in tale contesto, infatti, diventano essenziali conoscenze applicative riferibili al marketing alberghiero, all’economia aziendale, alla finanza d’impresa.E per “marketing alberghiero” ci si riferisce allo specifico segmento di mercato locale dove la struttura è ubicata e non (come purtroppo si legge in molte valutazioni) a generici dati regionali o provinciali: nelle grandi città perfino le statistiche comunali possono risultare fuorvianti, dato che differenti quartieri possono dare adito a segmenti immobiliari diversi non solo per il mercato residenziale o terziario, ma anche per quello ricettivo.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Bagat_Peterson.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

(Spagna sud-occidentale, 1995)Nel cuore dell'Andalusia, la società immobiliare italiana aveva realizzato questo grande residence negli anni '70, quando era in espansione e costruiva un po' dappertutto.  Trovato un gestore efficiente, ha mantenuto la proprietà dei monolocali, affidando la gestione del complesso turistico (con ristorante, piscine e negozi) a questa brillante impresa locale che procura un eccellente reddito annuo.  In effetti il gestore è davvero abile: ha inserito la struttura in un giro di "tour operator" per lo più anglofoni, ed ecco che il complesso, per dodici mesi l'anno, pullula di canadesi, statunitensi e britannici.Vent'anni dopo le cose sono cambiate, e l'immobiliare avrebbe bisogno di "ossigeno" finanziario, per cui decide di vendere questi 300 monolocali, che il gestore continua a valorizzare brillantemente come camere d'albergo.Un anno di pubblicità sulle principali testate economiche italiane dà pochi frutti.  Si propone un ottimo investimento immobiliare in Spagna con reddito garantito del 10% annuo.  Ma opportunità ce ne sono molte altre, fra gli immobili e non, e il fascino della Spagna non sembra una sirena sufficiente ad attirare investitori oculati.Il consulente cui viene chiesto di affrontare il problema si accorge che occorre capovolgere tutto.  Questo è un prodotto da "vorrei ma non posso": l'ideale per chi desidererebbe avere una casa all'estero (anche un buchetto, uno "studio" alla francese), ma non dispone di quei 50 o 60 milioni di lire (35.000/40.000 dollari U.S.A. di allora) che sono la soglia minima di accesso all'acquisto."Davvero paghereste il 10% come reddito annuo sul prezzo di vendita?  Allora scontiamolo tutto all'inizio, anche a un tasso di attualizzazione elevato, così voi (società immobiliare) siete sicuri di non rimetterci."La logica è essenziale.  Questo tipo di acquirente non è interessato al reddito, e può permettersi una vacanza in Spagna giusto una volta l'anno: l'Andalusia non è come la riviera ligure o romagnola, dove ci si va in macchina ogni week-end; e i voli "low cost" non sono stati ancora inventati.Il listino, adesso, è un invito a nozze.  Con poco più di 30 milioni di lire (22.000 USD) chiunque può comprare un monolocale con una formula sottilmente articolata.  L'acquirente lascia alla società immobiliare l'usufrutto per 11 anni, per cui sarà tale società a incassare i redditi di gestione; egli, tuttavia, ha diritto a utilizzare gratuitamente l'alloggio per un periodo da 2 a 6 settimane, secondo la stagione che sceglie (alta, media o bassa), con tariffe preferenziali al ristorante.  Fra 11 anni l'usufrutto svanirà e l'acquirente resterà pieno proprietario del bene.I vantaggi fiscali sono notevoli: l'acquisto della sola nuda proprietà, essendo meno costoso, genera un'imposta minore e la futura ricongiunzione con l'usufrutto sarà esente.  Inoltre, mentre il reddito annuo "cash" sarebbe stato soggetto a imposte dirette, l'utilizzo gratuito dell'immobile non ha certo implicazioni tributarie!La pubblicità avviene tramite emittenti televisive locali in alcune regioni italiane e la formula di vendita è tipica di questa tipologia immobiliare: "Venite a trascorrere un fine settimana laggiù; se vi piace comprate, altrimenti ci rimborsate le sole spese vive del viaggio".Ma tutti i visitatori comprano e, nel giro di un mese, una trentina di miniappartamenti sono già stati venduti.  Il gestore, temendo di perdere in futuro il controllo della struttura, avanza un'offerta importante alla società immobiliare, che monetizza in tal modo il suo investimento.Perché raccontare questa vicenda?  Non certo per imitarla: oggi le condizioni sono diverse, e un caso del genere, forse, non sarebbe replicabile.  Piuttosto, per comprendere come i successi, nel settore delle società immobiliari, spesso richiedono l'impostazione di una strategia che non può prescindere da una corretta individuazione ex-ante dei potenziali acquirenti e delle loro effettive esigenze. 

Questo testo di De Roos affronta in modo chiaro e sintetico uno dei principali problemi della letteratura nordamericana sulla valutazione degli alberghi: la determinazione e separazione del valore immobiliare da quello dell'impresa. Se questo argomento risulta quanto mai rilevante negli Stati Uniti per le sue implicazioni fiscali, ciò nondimeno deve essere affrontato con attenzione da qualsiasi professionista, in qualunque nazione, si accinga a valutare una struttura ricettiva.Il primo insegnamento che possiamo trarre da questo articolo, infatti, consiste nella constatazione che la valutazione di un albergo necessita di competenze specifiche di economia aziendale e di marketing settoriale: chi si approccia a questo genere di stime applicando l'inadeguato criterio dei costi di costruzione o adottando i meri dati di bilancio dell'azienda esistente ha ben poche probabilità di pervenire a un valore affidabile!Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/deRoos.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Problematiche inerenti la Valutazione degli Immobili nell’ambito delle Procedure Esecutive e ConcorsualiAGGIORNAMENTO AL 31 GENNAIO 20161. PREMESSA Il presente elaborato si riferisce al documento pubblicato il 18/12/2015, del quale costituisce diretta integrazione e modifica. In concomitanza con tale pubblicazione, infatti, si sono verificate alcune innovazioni che, sebbene non abbiano portata tale da rivoluzionare il nostro operato, non possono comunque restare sottaciute. In primo luogo, l'A.B.I. (Associazione Bancaria Italiana) ha emesso le nuove “Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”. Queste riprendono presso che integralmente la precedente versione del 2011, a iniziare dall'indice dell'opera, che rimane invariato. Tuttavia alcuni elementi sono mutati e, per quanto di specifico interesse, verranno qui di seguito analizzati.La seconda innovazione consiste nella PdR (Prassi di Riferimento) appena emessa dall'UNI, che concerne la norma 11558 sul valutatore immobiliare. Si tratta di un documento finalizzato a standardizzare le modalità di valutazione dei requisiti di tali professionisti, e come tale è indirizzato agli enti di certificazione chiamati a svolgere tale valutazione. Peraltro, anche questo documento presenta alcuni punti che interagiscono col nostro elaborato del 18 dicembre.Trattandosi, nel complesso, di novità che rilevano in termini piuttosto limitati su detto elaborato, nelle prossime pagine si individueranno i singoli punti del lavoro che vengono opportunamente corretti, integrati e aggiornati alla luce dei documenti recentemente emessi.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/problematicheinerentivalutazioneimmobili_completo.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']