Con la conversione in legge del c.d. Decreto Agosto (D.L. 104/2020), si sono per l’ennesima volta riaperti i termini per rivalutare i beni d’impresa con modifiche rilevanti rispetto alle disposizioni contenute nelle precedenti leggi di rivalutazione.
Il Decreto “Liquidità” nella versione finale, modificato in sede di conversione in legge, prevede a favore di imprese ed enti operanti nei settori alberghiero e termale che non adottano i principi contabili internazionali la possibilità di effettuare la rivalutazione dei beni d’impresa e delle partecipazioni risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2019. Inoltre, in considerazione della potenziale crisi di liquidità delle società alle prese con l’emergenza Covid-19, per le imprese degli altri settori la rivalutazione potrà essere effettuata nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2019, 31 dicembre 2020 o 31 dicembre 2021. Questi due brevi articoli fanno il punto sulla situazione, tracciando le regole che vanno seguite per poter beneficiare di questa importante opportunità, ovviamente in relazione a quei beni che, rispetto al costo storico, si siano effettivamente rivalutati. In tale situazione, la norma consente di adottare una misura che favorisce un’esposizione più trasparente dell’effettivo grado di capitalizzazione delle imprese: un aspetto quanto mai cruciale per il nostro paese, dove molto spesso i bilanci aziendali presentano gravi inadeguatezze dei mezzi propri rispetto a quelli di terzi e alla composizione dell’attivo patrimoniale. Non solo: l’aggiornamento dei valori ridurrà l'incidenza fiscale su eventuali future cessioni dell'immobile o dell'azienda, rendendo più agevoli tali compravendite e quindi facilitando la movimentazione di queste importanti risorse, anche nell'ottica di stimolare l'ingresso di investitori internazionali o di fondi immobiliari.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/fisco_rivalutalberghi.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Sul web e nelle principali librerie è disponibile il nuovo libro di Giacomo Morri, docente della SDA Bocconi e fra i massimi esperti di valutazioni immobiliari e aziendali.
Questo articolo descrive in termini sintetici ed elementari le principali modalità che vengono utilizzate per valutare le attività alberghiere.In particolare, si presta attenzione non solo all'andamento dei ricavi, ma anche alle caratteristiche gestionali che incidono sui costi: la stima, cioè, non deriva solamente dall'efficacia della struttura, ma anche dal grado di efficienza aziendale.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_valutazione.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Un tema di grande attualità è costituito dall'efficienza energetica degli edifici e dal graduale adeguamento degli immobili verso prestazioni auspicabilmente migliori. È un argomento di grande coscienza sociale e ambientale, ma che in molti casi ha già cominciato a trovare riscontri economici non trascurabili, dapprima in termini di risparmi gestionali, e in secondo luogo rendendo gli immobili più attraenti, soprattutto per le categorie di acquirenti maggiormente evolute (in primis, i grandi investitori internazionali).Questo articolo di Fabio Mancini (Beta Multiservice s.r.l.) fa il punto della situazione e invita a riflettere su questa tematica, che va sempre più interpretata come un'opportunità assai più che una difficoltà o un problema.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Mancini.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Quando si attualizzano flussi finanziari per valutare un bene (azienda o immobile), è opportuno utilizzare un saggio “unlevered” oppure “levered” (ossia che tenga conto di una quota di mezzi di terzi)? E' un quesito tutt'altro che teorico, perché la risposta determina un saggio (e quindi un valore attuale del bene) completamente diverso. L'articolo analizza i fondamenti delle due opzioni e, come sempre, è necessario riferirsi al più diffuso atteggiamento di mercato, ossia ai processi decisionali dei potenziali investitori attivi nello specifico segmento in esame.Attenzione, però! Poiché è quasi impossibile che, negli anni, l'effettiva ripartizione tra mezzi propri e di terzi dei flussi finanziari (e relative remunerazioni) rispetti pedissequamente la “leva” prestabilita, bisogna prestare la massima attenzione all'utilizzo di saggi “levered”.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/wacc.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
L'attualizzazione dei flussi di cassa è una tecnica valutativa complessa, che richiede grande attenzione soprattutto nella determinazione del saggio, che deve considerare tutti gli altri parametri coinvolti nella simulazione economico/finanziaria: tasso di capitalizzazione, inflazione, percentuale di costi gestionali.In queste pagine si rileva un errore molto comune: il valore del bene oggetto di stima muta al variare dell'arco temporale della simulazione. Perché?Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/erroreDCFA.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Questo articolo (Harvard Deusto Business Research, 2012) tratta in modo brillante e innovativo un argomento essenziale per le valutazioni immobiliari con metodi finanziari: la determinazione del saggio di attualizzazione. Grazie a un approccio attento alle caratteristiche dei diversi flussi finanziari di un operazione immobiliare, l'Autore giunge a proporre una metodologia affinata e assolutamente nuova.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Cardenas.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Questo articolo, dopo un approccio basilare semplice e chiaro, illustra la relazione fra tasso di capitalizzazione e saggio di attualizzazione. È un argomento fondamentale per i valutatori che adottano metodi finanziari e non possono prescindere sia da una perfetta conoscenza di questo tema, sia da una continua, aggiornata consapevolezza dell'approccio preferito dagli operatori di mercato.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Sevelka.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Si ringrazia la gentilezza e consolidata professionalità di IPSOA (Wolters Kluver) che ha segnalato la nuova normativa sulla deducibilità I.M.U. per gli immobili strumentali, destinata gradualmente a salire dal 40% al 70%.(segue
Con la sentenza resa nella causa C-672/16 del 28 febbraio 2018 (Imofloresmira – Investimentos Imobiliários), la Corte di giustizia ha affermato che “gli articoli 167, 168, 184, 185 e 187 della direttiva Iva devono essere interpretati nel senso che essi ostano a una normativa nazionale che prevede la rettifica dell’Iva inizialmente detratta per il motivo che un immobile, per il quale è stato esercitato il diritto di opzione per l’imposizione, è ritenuto come non più utilizzato dal soggetto passivo ai fini delle proprie operazioni soggette ad imposta, qualora l’immobile sia rimasto inoccupato per più di due anni, anche se è stato dimostrato che il soggetto passivo ha cercato di darlo in locazione durante tale periodo” (punto 53).(segue
Il Consiglio Nazionale del Notariato approfondisce con questo studio le molte problematiche aperte dalle recenti innovazioni normative inerenti le procedure giudiziarie. Il progressivo indirizzarsi verso processi più affini a quelli del libero mercato persegue obiettivi di efficienza, ma rischia di collidere con alcune disposizioni ancora vigenti, rispetto alle quali sarebbe opportuno comprendere i gradi di interazione, complementarietà, compatibilità.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/VenditaFallimentare-CNC-193-2017-C.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
In tema di imposte sui redditi, il riconoscimento del carattere strumentale di un immobile, ai sensi dell’articolo 43, comma 2, D.P.R. 917/1986, presuppone la prova della funzione strumentale del bene non in senso oggettivo, ma in rapporto all’attività della azienda, non contemplando tale disposizione una categoria di beni la cui strumentalità è in re ipsa, e potendosi prescindere, ai fini dell’accertamento della strumentalità, dall’utilizzo diretto del bene da parte dell’azienda soltanto nel caso in cui risulti provata l’insuscettibilità, senza radicali trasformazioni, di una destinazione del bene diversa da quella accertata in relazione all’attività aziendale.(segue
P.R.E.G.I.A. Associazione, settembre 2017 La difficile evoluzione dei mercati immobiliari induce a riflettere sul significato economico e di mercato dei parametri che vengono utilizzati nei processi attuariali che determinano i valori immobiliari tramite metodologie finanziarie.SUL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE Come si ricava il saggio di capitalizzazione di mercato ("cap rate") secondo gli standard valutativi nazionali e internazionali? Si individuano immobili di cui sia noto il canone di locazione ed altri di cui si conosca il prezzo di compravendita: tali immobili devono essere fra loro comparabili e appartenere a un segmento di mercato con caratteristiche analoghe a quello del "subject". Da questa doppia indagine si rilevano, con riferimento a tale segmento, il canone e il valore di mercato: il rapporto fra questi due parametri determina il saggio di capitalizzazione.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/tassindividuazione.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Questo brevissimo articolo mostra in modo superficiale, ma semplice e diretto, i principali metodi utilizzati per la valutazione degli alberghi. Può essere una lettura utile per chi, non avendo ancora una conoscenza approfondita dell’argomento, voglia riceverne una prima panoramica generale.Nel testo non sempre emerge una nitida distinzione fra impresa e immobile alberghiero, ma una corretta valutazione non può prescindere da questa distinzione, individuando la quota di reddito per remunerare l’immobile (tramite un canone) e quella destinata a retribuire gli altri investimenti aziendali e la gestione.Come l’autore evidenzia, non tutte le metodologie illustrate sono parimenti attendibili: alcune si fondano su regole empiriche, partendo da una base-dati assai limitata, e pertanto forniscono risultati approssimativi; altre, più dettagliate, possono tuttavia risentire di eventuali inesattezze nell’individuazione di parametri chiave, quali ad esempio i tassi finanziari, immobiliari e di economia aziendale.Sono quindi fondamentali le finalità della valutazione. Qualora si tratti di una semplice verifica condotta dal proprietario del bene per usi interni, questi potrà accontentarsi di un risultato con limitata attendibilità. Ma se la stima è finalizzata a rapporti con terzi (compravendite, locazioni, finanziamenti, controversie, etc.) è necessario adottare metodologie affidabili, le quali devono essere trattate da professionisti competenti nello specifico ramo degli immobili e imprese ricettive: in tale contesto, infatti, diventano essenziali conoscenze applicative riferibili al marketing alberghiero, all’economia aziendale, alla finanza d’impresa. E per “marketing alberghiero” ci si riferisce allo specifico segmento di mercato locale e non a generici dati regionali o provinciali: nelle grandi città perfino le statistiche comunali possono risultare fuorvianti, dato che differenti quartieri possono dare adito a segmenti immobiliari diversi non solo per il mercato residenziale o terziario, ma anche per quello ricettivo. Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Bagat_Peterson-1.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Questo testo di De Roos affronta in modo chiaro e sintetico uno dei principali problemi della letteratura nordamericana sulla valutazione degli alberghi: la determinazione e separazione del valore immobiliare da quello dell'impresa. Se questo argomento risulta quanto mai rilevante negli Stati Uniti per le sue implicazioni fiscali, ciò nondimeno deve essere affrontato con attenzione da qualsiasi professionista, in qualunque nazione, si accinga a valutare una struttura ricettiva.Il primo insegnamento che possiamo trarre da questo articolo, infatti, consiste nella constatazione che la valutazione di un albergo necessita di competenze specifiche di economia aziendale e di marketing settoriale: chi si approccia a questo genere di stime applicando l'inadeguato criterio dei costi di costruzione o adottando i meri dati di bilancio dell'azienda esistente ha ben poche probabilità di pervenire a un valore affidabile!Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/deRoos.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
L’articolo che segue presenta in modo sintetico ma chiarissimo uno “spaccato” fra le due grandi correnti di pensiero che si fronteggiano negli Stati Uniti in tema di determinazione del valore degli alberghi. Non c’è dubbio che l’origine di tale dibattito sia di natura fiscale, dal momento che la legislazione statunitense sottopone a imposta la proprietà immobiliare, esentando per contro le cosiddette proprietà “personali”.Tale norma ha indotto molti albergatori a ipervalutare questo secondo tipo di proprietà (marchi, avviamento, accordi commerciali, etc.), minimizzando la stima dell’immobile alberghiero. Se un simile approccio è sbagliato, altrettanto può dirsi del metodo valutativo che, benché gradito a molti tribunali U.S.A., ignora completamente l’esistenza di una gestione aziendale che può operare ben oltre i confini fisici della struttura edilizia.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Rizzo.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Quando si affronta la detrazione dell’Iva relativa ad acquisti effettuati da soggetti passivi che operano nel comparto immobiliare occorre far riferimento a diverse disposizioni contenute nel D.P.R. 633/1972. Ciò in ragione del fatto che, al riguardo, sono previste tipologie di indetraibilità di natura differente:una indetraibilità specifica contenuta nell’articolo 19, comma 2, del D.P.R. 633/1972; una indetraibilità oggettiva regolata dall’articolo 19-bis.1, comma 1, lettera i), del D.P.R. 633/1972; una indetraibilità da pro-rata di cui all’articolo 19, comma 5, del D.P.R. 633/1972. Volendo focalizzare l’attenzione su quest’ultima, si ricorda che, per i contribuenti che esercitano sia attività che danno luogo a operazioni che conferiscono il diritto alla detrazione sia attività che danno luogo a operazioni esenti ai fini Iva, il diritto alla detrazione dell’imposta spetta in misura proporzionale alle operazioni che danno diritto alla detrazione e il relativo ammontare è determinato applicando la percentuale di detrazione di cui al successivo articolo 19-bis del D.P.R. 633/1972, secondo cui il pro-rata deriva dalla differenza delle due grandezze indicate nella seguente tabella. (segue
In tema di accertamento immobiliare, l’unico criterio oggettivo che possa essere utilizzato è quello di determinare il valore del fabbricato attraverso la perizia di stima effettuata dalla banca mutuante.Questo valore ha il pregio di essere determinato in un quadro che si presume di terzietà e di costituire un punto fermo per l’Istituto di credito nel momento in cui si determina a concedere il mutuo e, a cascata, anche per l’acquirente. È questo il principio sancito dalla Corte di Cassazione, con sentenza del 28 febbraio 2017, n. 5190.Nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate, a seguito di accertamento induttivo ex articolo 39, comma 1, lettera d), D.P.R. 600/1973, rettificava il reddito prodotto dalla società in relazione alla vendita di 13 immobili presuntivamente avvenuta a un corrispettivo inferiore rispetto a quello effettivo. La società impugnava l’atto dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Vicenza, che riduceva l’accertamento alle sole compravendite per le quali era stato erogato un mutuo, determinando il valore in pari misura. (segue
La legge di Bilancio 2017 (articolo 1 commi da 556 a 563, L. 232/2016) ha “riproposto” la possibilità di rivalutare i beni d’impresa (eccetto gli immobili alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa) e le partecipazioni in società controllate o collegate risultanti dal bilancio relativo all'esercizio in corso al 31/12/2015.Tale rivalutazione può essere eseguita con riferimento ai beni risultanti dal bilancio relativo all'esercizio in corso al 31/12/2015 e deve risultare dal bilancio o rendiconto relativo all'esercizio successivo (2016) per il quale il termine di approvazione scade successivamente al 1° gennaio 2017.Pertanto, per i soggetti con esercizio “solare”, l'adeguamento dei valori deve essere eseguito nel bilancio chiuso il 31/12/2016 e in relazione ai beni risultanti dal bilancio dell'esercizio in corso al 31/12/2015.(segue
