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(vari luoghi d'Italia, dal 1983 ad oggi)L'indagine di mercato era stata chiarissima: "gli appartamenti dell'iniziativa immobiliare si potranno vendere a un prezzo medio di 3.300 Euro/mq."L'ubicazione era interessante: la ristrutturazione di un palazzo storico nel centro di una dinamica cittadina dell'Italia centrale, ricavandone una trentina di residenze.Quasi un anno dopo l'imprenditrice mi chiama e vado a incontrarla."Non capisco, si è sparsa la voce che vendiamo a 4.000 Euro/mq. e in cantiere non si vede più nessuno!"  Scandalizzata, mi fa vedere i listini per dimostrarmi che quelle dicerie sono fasulle, che non stanno proponendo gli alloggi a 4.000 Euro/mq.  Infatti, nessuna unità supera i 3.900 Euro/mq. così come nessuna viene offerta a meno di 3.700 Euro/mq."Ma l'indagine di mercato diceva che avreste potuto vendere a una media di 3.300 Euro/mq. e non di 3.800." obiettai."Ci abbiamo provato, e infatti abbiamo venduto cinque appartamenti."Ma adesso si trovavano a metà del guado, senza poter andare né avanti né indietro."Se venisse qualcuno in cantiere, potremmo proporre anche il 15% di sconto, ma non si fa vivo nessuno

(vari luoghi d'Italia, oggi)I continui tagli alla finanza pubblica hanno indotto vari comuni a individuare terreni o fabbricati dismessi di loro proprietà e metterli in vendita tramite aste pubbliche.  Quasi sempre, però, queste procedure hanno sortito esiti negativi.Colpa della crisi, obietterà qualcuno, ma non solo.Di solito le aste non sono corredate da alcuna informazione, tranne il rigido linguaggio burocratico del bando che descrive l'oggetto dell'offerta.  Non un cenno sulle possibilità di sviluppo, nessuna relazione che descriva le potenzialità di mercato, le dimensioni della domanda, le caratteristiche della concorrenza.  E' un po' difficile individuare un promotore disposto a sborsare svariati milioni di Euro (in vari casi si supera la decina) senza il minimo riferimento prospettico.A metà degli anni '80 in Francia si sviluppavano le cosiddette z.a.c. ("zone de aménagement concerté"), aree pubbliche che venivano alienate a promotori immobiliari, destinate in gran parte alla realizzazione di laboratori, strutture produttive, terziarie, commerciali.  All'investitore che si presentava in Comune presso l'ufficio preposto veniva consegnato un fascicolo illustrativo che dettagliava l'evoluzione di tutte le "z.a.c." comunali, indicando i lotti già venduti e quelli ancora disponibili; per ogni lotto si specificavano il prezzo d'area, l'acquirente, le volumetrie previste, quelle già realizzate, quelle già occupate e le varie tipologie di aziende insediatesi.Trent'anni dopo, in Italia pretendiamo ancora di poter indire pubbliche aste senza fornire il minimo "focus" sulle caratteristiche del mercato locale.  E senza neppure disturbarci a guardare cosa hanno fatto gli altri una generazione fa.Da tempo, per la valutazione delle iniziative di sviluppo immobiliare, mi capita di svolgere dettagliate mappature dei cantieri presenti nel Comune di riferimento, individuando numero, tipologia e dimensioni delle unità, caratteristiche progettuali e delle pertinenze, prezzi richiesti e prezzi effettivi, andamento delle vendite.  La sommatoria dei dati di ogni singolo cantiere fornisce indicazioni concrete sul mercato delle nuove costruzioni in quel contesto territoriale, e quando i dirigenti di alcuni comuni hanno visto tale strumento, l'hanno giudicato un supporto fondamentale alla pianificazione e regolazione urbanistica.Ma non per questo se ne sono dotati, e continuiamo ad assistere a programmi che navigano "a vista", basandosi su prospezioni demografiche che hanno valenza effimera, spesso limitandosi a estendere sulla linea del tempo delle rette che già stanno per curvare.  Ricordo il P.R.G. di Genova 1980 che prevedeva una città di un milione di abitanti e aveva tappezzato il territorio di scuole per accogliere le miriadi di bambini che stavano per nascere

(Italia settentrionale, oggi)La società industriale ha ormai delocalizzato da anni la produzione, spostandosi in paesi dove il costo del lavoro è più basso e agevola la competizione internazionale.Qui, dove un tempo sorgevano gli opifici densi di fervente attività e lavoro industrioso, non restano che fabbricati deserti, ruderi di un'epoca che pareva infinita e invece è cambiata in un amen."Bisogna pur farne qualcosa di quest'area!" propongono i soci, che pregustano un interessante introito anche per rientrare rapidamente degli investimenti esteri.  E subito si rivolgono al progettista, più o meno di grido, che sulla carta o al pc traccia una meravigliosa reinterpretazione del complesso, una "resurrezione" di forme, linee e colori che dona nuova vita alla landa ormai abbandonata.Quando giungono da noi, i soci stanno ormai vagando da qualche anno in cerca di un promotore immobiliare che rilevi l'area e la sviluppi secondo il progetto, di cui è già stato avviato l'iter urbanistico, talvolta perfino approvato.  Ma invano.Non è solo la crisi. Questa identica scena l'avevamo già vista negli anni '90, e pure all'inizio del nuovo millennio, quando il mercato pompava alla grande e avere un'area fabbricabile era come stare seduti su una miniera di diamanti.  E' mancanza di programmazione, di analisi: l'esperto ha tracciato un progetto magnifico e consono alle norme urbanistiche (ci mancherebbe altro!), ma di fatto impraticabile.  I costi sono esorbitanti, le destinazioni d'uso non sono quelle richieste dal mercato, le caratteristiche degli immobili non sono in linea con le esigenze della domanda

(Italia nord-occidentale, 2010)Le crescenti difficoltà della finanza pubblica hanno via via rarefatto la presenza degli enti locali a tutela delle abitazioni per le classi meno abbienti.  Da alcuni anni si parla di "Housing Sociale", ossia di residenze a canoni agevolati per quella classe di cittadini (in continua crescita) che non sono troppo poveri per pretendere una casa gratis (o quasi), né troppo ricchi per pagarsi un canone di mercato o la rata di un mutuo.Da imprenditori ed enti locali questo "Housing Sociale" viene inteso come la realizzazione di case di "serie B", oppure come una sorta di penalizzazione da scaricare sui costruttori che sviluppano edilizia libera: "ogni 10 alloggi normali, devi farmene uno di housing sociale".  Si istituiscono fondi che hanno la specifica finalità di investire in questi edifici e che impiegano anni di tempo (e risorse) per vagliare dozzine di ipotesi.  Facile costruire queste case, se so che c'è un Fondo immobiliare che le acquista, ma in caso contrario