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Parlare o scrivere di "futuro" è sempre difficile, ma forse lo è ancora di più quando ci si riferisce a un settore in notevole evoluzione come quello alberghiero.Innovazione di prodotto (con il continuo ingresso di nuove tipologie di strutture ricettive, che erodono dal basso e talvolta anche dall'alto l'hotellerie tradizionale) ma anche di processo, grazie a un utilizzo sempre più diffuso delle nuove tecnologie e della telematica.Il presente articolo non intende fornire una disamina dettagliata dell'argomento, ma si limita a enunciare in forma chiara e sintetica alcune delle principali tendenze in atto nel settore alberghiero. L'impostazione ricalca la classica matrice competitiva tratteggiata da Michael Porter, formidabile studioso del marketing strategico, dalla quale si riprendono gli elementi che definiscono il contesto.È infatti essenziale comprendere che l'impresa ricettiva (così come l'intero settore) sia sempre meno una cellula a sé stante, ma risulti interconnessa a una pluralità di fattori, di movimenti, di pulsioni economiche, sociali e comportamentali che, se da un lato hanno condotto a una crescita planetaria dell'intero settore turistico, dall'altra ne hanno acuito i processi di segmentazione e, per certi versi, potrebbero perfino aver condotto alcune tipologie aziendali e gestionali verso un imminente estinzione.Rendite posizionali e clientela consolidata da generazioni potrebbero non bastare più, ed anzi rivelarsi un fardello che ritarda lo sviluppo, anziché uno "zoccolo duro" da cui avviare la propria crescita. Solo avendo una visione complessiva e per quanto possibile futura dei vari segmenti di mercato e delle loro peculiarità si possono affrontare le sfide di un settore apparentemente sempre più ampio, ma in realtà sempre più selettivo. Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_futuroalberghiero.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Se da alcuni anni il "revenue management" viene considerato la nuova frontiera delle strategie alberghiere, questo articolo dimostra che tale procedura non può prescindere da strumenti essenziali quali un attento controllo di costi e ricavi e la continua analisi dei più immediati concorrenti.Risultano quindi fondamentali ulteriori attività manageriali, che in altri settori sono già consolidate da decenni, mentre nel comparto alberghiero italiano risultano esperienze piuttosto recenti.In primo luogo, ci si riferisce al controllo di gestione e alla strutturazione di una contabilità analitica che suddivida l'intera attività aziendale in centri di ricavo e di costo specificamente definiti: solo una precisa determinazione di costi fissi e variabili per ognuno di tali centri permette di stabilire tariffe flessibili per un'adeguata impostazione del "revenue management".La seconda gamba su cui si fonda questa strategia è il "benchmarking", ossia una sistematica raccolta di specifiche informazioni contabili e commerciali sulle strutture ricettive concorrenti. Ciò permette di perfezionare la segmentazione del mercato allineando le proprie politiche a quelle degli altri operatori o, al contrario, varando politiche di differenziazione.Come già in altri articoli, il Dr Necci non si sofferma alla superficie dei problemi, ma porta alla luce i fattori sottostanti le azioni e le metodologie che puntano a una reale ottimizzazione della gestione alberghiera. Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_revenuemanagement.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

La gestione di una struttura alberghiera richiede conoscenze, competenze, strumenti in continua evoluzione.Quest'articolo sintetizza alcuni concetti chiave nell'approcciare tali strumenti, e in particolar modo nell'impostare un sistema di controllo di gestione che permetta di misurare gli effettivi risultati economici raggiunti dalle singole divisioni di una moderna struttura ricettiva. Come giustamente precisa l'autore al termine del testo, se è essenziale il conseguimento dell'utile complessivo aziendale, non si può dimenticare che questo deriva dalla sommatoria di singole componenti: differenti livelli di efficienza sono indicatori significativi, che possono indirizzare interventi atti a perfezionare la gestione con modifiche specificamente mirate, che nel corso dell'articolo vengono addirittura definite "chirurgiche".Non solo: in un contesto competitivo sempre più basato sul confronto con la concorrenza, sulla segmentazione della domanda e sulla creazione di proposte e tariffe fortemente differenziate, diventa sempre più essenziale compren dere i costi e le marginalità dei vari servizi presenti in un grande complesso ricettivo. Una simile visione non limita quindi il "focus" alle sole strategie di efficienza gestionale ma coinvolge anche quelle di efficacia commerciale, che costituiscono il tema di altri articoli del medesimo autore reperibili nella "Libreria di PR.E.G.I.A.", come ad esempio quello sul "revenue management". È infatti fondamentale comprendere come (indipendentemente dal settore di appartenenza) in un azienda orientata all'ottimizzazione dei risultati controllo dei costi e ottimizzazione delle vendite debbano costituire non certo una dicotomia, quanto piuttosto due facce della stessa medaglia.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_gestionealberghiera.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Il nuovo codice della crisi d’impresa impone una serie di misure di salvaguardia preventiva che risultano quanto mai importanti per un settore come quello alberghiero che, nel nostro paese, anche a causa della notevole frammentazione, raramente si trova al passo con le moderne strategie di analisi e controllo gestionale.Nella seconda parte dell'articolo, invece, ci si focalizza sugli immobili a garanzia di N.P.L.L., ritenuti da molti esperti, eccellenti opportunità d'investimento, L'autore evidenzia come sia invece assai improbabile che un albergo ricadente in tale categoria risulti appetibile. Infatti, mentre altre tipologie di immobili a tutela di crediti deteriorati conservano una propria valenza oggettiva indipendente dal credito stesso, la struttura alberghiera si identifica strettamente con l'attività economica ivi realizzabile: se tale attività è fallita, è presumibile che l'immobile stesso non abbia valore. Esistono è vero casi di gestione inadeguata, ma prima di giungere allo stadio di N.P.L., qualora la struttura fosse valida, di norma avrebbe potuto verificarsi un cambio della guardia.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_crisimpresa_npl.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Il settore alberghiero, nel nostro paese, presenta una struttura assai più disaggregata e vulnerabile rispetto a quanto avviene nelle altre principali nazioni. Le conseguenze negative di un’eccessiva frammentazione sono sotto gli occhi di tutti, in quanto ostacolano sia strategie commerciali, sia politiche di contenimento dei costi, razionalizzazione gestionale, miglioramento dell’efficienza. Questa situazione si riverbera inevitabilmente anche sugli immobili alberghieri, il cui valore viene sempre più strettamente correlato alla capacità di generare reddito della tipologia aziendale ivi insediata o insediabile.Esiste una ricetta per risolvere questo problema?L’autore invoca un ruolo più attivo (e addirittura determinante) delle banche d’affari, soggetti in grado di convogliare capitale di rischio su specifiche situazioni imprenditoriali, favorendo altresì operazioni di integrazione, fusione e incorporazione aziendale, essenziali per giungere alla costituzione di società di dimensioni più rilevanti, maggiormente idonee ad affrontare lo scenario competitivo. L’intervento della “merchant bank” diventa pertanto non un’iniziativa fine a se stessa, bensì prodromica alla successiva individuazione di un potenziale investitore, il quale valuterà in termini positivi una struttura aziendale riconfigurata strategicamente.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_merchantbank.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Un tema di grande attualità è costituito dall'efficienza energetica degli edifici e dal graduale adeguamento degli immobili verso prestazioni auspicabilmente migliori. È un argomento di grande coscienza sociale e ambientale, ma che in molti casi ha già cominciato a trovare riscontri economici non trascurabili, dapprima in termini di risparmi gestionali, e in secondo luogo rendendo gli immobili più attraenti, soprattutto per le categorie di acquirenti maggiormente evolute (in primis, i grandi investitori internazionali).Questo articolo di Fabio Mancini (Beta Multiservice s.r.l.) fa il punto della situazione e invita a riflettere su questa tematica, che va sempre più interpretata come un'opportunità assai più che una difficoltà o un problema.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Mancini.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Quanto sono correlate queste due categorie di rischi? Lo studio confronta alcune ricerche, dalle quali sembrerebbe che gli orientamenti di imprenditori e investitori italiani ed esteri siano relativamente poco sensibili alle decisioni delle agenzie di rating.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/rischiopaese_rischimpresa.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

La nuova legge sulla crisi d'impresa capovolge il modo stesso di approcciare il problema delle aziende in difficoltà. In questa nuova prospettiva diventano sempre più significative le impostazione d'ordine strategico, con riferimento sia alla gestione d'impresa, sia all'ottimale utilizzo e valorizzazione degli immobili. Su questo tema, siamo forse all'alba di un imminente "new deal"

(vari luoghi d'Italia, dal 1983 ad oggi)L'indagine di mercato era stata chiarissima: "gli appartamenti dell'iniziativa immobiliare si potranno vendere a un prezzo medio di 3.300 Euro/mq."L'ubicazione era interessante: la ristrutturazione di un palazzo storico nel centro di una dinamica cittadina dell'Italia centrale, ricavandone una trentina di residenze.Quasi un anno dopo l'imprenditrice mi chiama e vado a incontrarla."Non capisco, si è sparsa la voce che vendiamo a 4.000 Euro/mq. e in cantiere non si vede più nessuno!"  Scandalizzata, mi fa vedere i listini per dimostrarmi che quelle dicerie sono fasulle, che non stanno proponendo gli alloggi a 4.000 Euro/mq.  Infatti, nessuna unità supera i 3.900 Euro/mq. così come nessuna viene offerta a meno di 3.700 Euro/mq."Ma l'indagine di mercato diceva che avreste potuto vendere a una media di 3.300 Euro/mq. e non di 3.800." obiettai."Ci abbiamo provato, e infatti abbiamo venduto cinque appartamenti."Ma adesso si trovavano a metà del guado, senza poter andare né avanti né indietro."Se venisse qualcuno in cantiere, potremmo proporre anche il 15% di sconto, ma non si fa vivo nessuno

(vari luoghi d'Italia, oggi)I continui tagli alla finanza pubblica hanno indotto vari comuni a individuare terreni o fabbricati dismessi di loro proprietà e metterli in vendita tramite aste pubbliche.  Quasi sempre, però, queste procedure hanno sortito esiti negativi.Colpa della crisi, obietterà qualcuno, ma non solo.Di solito le aste non sono corredate da alcuna informazione, tranne il rigido linguaggio burocratico del bando che descrive l'oggetto dell'offerta.  Non un cenno sulle possibilità di sviluppo, nessuna relazione che descriva le potenzialità di mercato, le dimensioni della domanda, le caratteristiche della concorrenza.  E' un po' difficile individuare un promotore disposto a sborsare svariati milioni di Euro (in vari casi si supera la decina) senza il minimo riferimento prospettico.A metà degli anni '80 in Francia si sviluppavano le cosiddette z.a.c. ("zone de aménagement concerté"), aree pubbliche che venivano alienate a promotori immobiliari, destinate in gran parte alla realizzazione di laboratori, strutture produttive, terziarie, commerciali.  All'investitore che si presentava in Comune presso l'ufficio preposto veniva consegnato un fascicolo illustrativo che dettagliava l'evoluzione di tutte le "z.a.c." comunali, indicando i lotti già venduti e quelli ancora disponibili; per ogni lotto si specificavano il prezzo d'area, l'acquirente, le volumetrie previste, quelle già realizzate, quelle già occupate e le varie tipologie di aziende insediatesi.Trent'anni dopo, in Italia pretendiamo ancora di poter indire pubbliche aste senza fornire il minimo "focus" sulle caratteristiche del mercato locale.  E senza neppure disturbarci a guardare cosa hanno fatto gli altri una generazione fa.Da tempo, per la valutazione delle iniziative di sviluppo immobiliare, mi capita di svolgere dettagliate mappature dei cantieri presenti nel Comune di riferimento, individuando numero, tipologia e dimensioni delle unità, caratteristiche progettuali e delle pertinenze, prezzi richiesti e prezzi effettivi, andamento delle vendite.  La sommatoria dei dati di ogni singolo cantiere fornisce indicazioni concrete sul mercato delle nuove costruzioni in quel contesto territoriale, e quando i dirigenti di alcuni comuni hanno visto tale strumento, l'hanno giudicato un supporto fondamentale alla pianificazione e regolazione urbanistica.Ma non per questo se ne sono dotati, e continuiamo ad assistere a programmi che navigano "a vista", basandosi su prospezioni demografiche che hanno valenza effimera, spesso limitandosi a estendere sulla linea del tempo delle rette che già stanno per curvare.  Ricordo il P.R.G. di Genova 1980 che prevedeva una città di un milione di abitanti e aveva tappezzato il territorio di scuole per accogliere le miriadi di bambini che stavano per nascere

(Italia centro-settentrionale, oggi)Spesso ci è capitato di essere chiamati a revisionare dei progetti immobiliari, per verificarne la loro rispondenza alle aspettative della domanda potenziale.  E' un'attività quanto mai importante, che in altri settori sarebbe giudicata imprescindibile, ma che in campo immobiliare viene prevista solo dai promotori più avveduti.Uno dei progetti esaminati, benché si riferisse a una cittadina di provincia, portava la firma di un noto architetto straniero.  Non ci veniva chiesto un giudizio estetico, né artistico o di rispetto delle procedure urbanistiche: solo una disamina oggettiva del grado di rispondenza al mercato.Ed eccoci a confrontarci con un magnifico edificio a torre, destinazione alberghiera, con 29 piani a pianta triangolare, tre sole camere a piano, una per ogni angolo.  Chi sta leggendo queste righe avrà già immaginato da solo i commenti che alcuni gestori alberghieri ci fecero in merito ai costi e alle difficoltà operative di una struttura siffatta, soprattutto in un contesto dove, latitando sia una clientela turistica che d'affari, l'albergo avrebbe dovuto attenersi alla massima razionalità ed efficienza gestionale.Gli edifici residenziali e i negozi, disposti ai lati di un parco urbano, erano raccordati da un'unica piastra parcheggi non compartimentata, con alcune centinaia di stalli al piano interrato.  Al di là delle prescrizioni antincendio, meno stringenti di oggi, è facile immaginare il senso di sicurezza che poteva incontrare, in un simile ambiente, la signora che rientrava da teatro o dal cinema intorno alla mezzanotte.E anche quando il progettista è meno famoso, non sempre le cose migliorano.In una frazione di duemila abitanti un progetto proponeva 48 trilocali tutti perfettamente identici.  E siccome ogni coppia di appartamenti era separata dalla scala condominiale, non sarebbe stato possibile "trasferire" alcun vano da un alloggio a un altro, precludendosi qualunque flessibilità progettuale.  Il promotore immobiliare avrebbe quindi dovuto incontrare, in un contesto abitativo limitatissimo, 48 famiglie che avessero tutte bisogno del medesimo tipo di trilocale, dovendo a malincuore respingere tutte le altre.Un intervento di edilizia convenzionata (rivolto a un'utenza meno abbiente) prevedeva alloggi fra 150 e 200 mq., il cui costo a corpo sarebbe stato ovviamente troppo elevato per tale fascia di potenziali acquirenti.Per contro, un professionista abituato a progettare uffici ha proposto un edificio residenziale signorile, con appartamenti tutti superiori al mezzo milione di Euro e dotati di doppi servizi, sì, ma entrambi ciechi.In altri casi, invece, l'analisi del mercato ha permesso di ideare proposte progettuali innovative e maggiormente in linea con le esigenze della domanda potenziale.  Un esempio interessante fu la creazione di capannoni artigianali corredati da un appartamento per la famiglia dell'imprenditore.  Secondo caso: in un contesto nel quale abbondavano edifici residenziali che ospitavano al primo piano uffici completamente invenduti, si proposero immobili che invece proponevano piccoli uffici ai vari piani, adottabili quali studi professionali, eventualmente da abbinarsi alle unità residenziali.

(Italia settentrionale, oggi)La società industriale ha ormai delocalizzato da anni la produzione, spostandosi in paesi dove il costo del lavoro è più basso e agevola la competizione internazionale.Qui, dove un tempo sorgevano gli opifici densi di fervente attività e lavoro industrioso, non restano che fabbricati deserti, ruderi di un'epoca che pareva infinita e invece è cambiata in un amen."Bisogna pur farne qualcosa di quest'area!" propongono i soci, che pregustano un interessante introito anche per rientrare rapidamente degli investimenti esteri.  E subito si rivolgono al progettista, più o meno di grido, che sulla carta o al pc traccia una meravigliosa reinterpretazione del complesso, una "resurrezione" di forme, linee e colori che dona nuova vita alla landa ormai abbandonata.Quando giungono da noi, i soci stanno ormai vagando da qualche anno in cerca di un promotore immobiliare che rilevi l'area e la sviluppi secondo il progetto, di cui è già stato avviato l'iter urbanistico, talvolta perfino approvato.  Ma invano.Non è solo la crisi. Questa identica scena l'avevamo già vista negli anni '90, e pure all'inizio del nuovo millennio, quando il mercato pompava alla grande e avere un'area fabbricabile era come stare seduti su una miniera di diamanti.  E' mancanza di programmazione, di analisi: l'esperto ha tracciato un progetto magnifico e consono alle norme urbanistiche (ci mancherebbe altro!), ma di fatto impraticabile.  I costi sono esorbitanti, le destinazioni d'uso non sono quelle richieste dal mercato, le caratteristiche degli immobili non sono in linea con le esigenze della domanda

(Italia nord-occidentale, 2010)Le crescenti difficoltà della finanza pubblica hanno via via rarefatto la presenza degli enti locali a tutela delle abitazioni per le classi meno abbienti.  Da alcuni anni si parla di "Housing Sociale", ossia di residenze a canoni agevolati per quella classe di cittadini (in continua crescita) che non sono troppo poveri per pretendere una casa gratis (o quasi), né troppo ricchi per pagarsi un canone di mercato o la rata di un mutuo.Da imprenditori ed enti locali questo "Housing Sociale" viene inteso come la realizzazione di case di "serie B", oppure come una sorta di penalizzazione da scaricare sui costruttori che sviluppano edilizia libera: "ogni 10 alloggi normali, devi farmene uno di housing sociale".  Si istituiscono fondi che hanno la specifica finalità di investire in questi edifici e che impiegano anni di tempo (e risorse) per vagliare dozzine di ipotesi.  Facile costruire queste case, se so che c'è un Fondo immobiliare che le acquista, ma in caso contrario

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