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Rushmore versus Lennhoff.Le due grandi correnti di pensiero ascritte ai massimi valutatori alberghieri statunitensi vengono rapidamente confrontate in queste pagine, che illustrano chiaramente premesse, finalità e metodi di tali approcci.Partendo da un osservazione di fondo: nonostante il contrasto che da molti anni attraversa non solo la teoria estimativa, ma perfino le aule giudiziarie americane, fra questi due esperti sono ben più numerosi i punti in comune che le differenze.Alla base si pone l'esigenza di valutare gli alberghi prendendo le mosse da un'analisi economica della loro gestione "ordinaria", ossia delle caratteristiche che assumerebbe il bilancio dell'impresa "media" ivi insediabile. Il secondo blocco di partenza si identifica con la necessità di remunerare non solo l'immobile, ma anche tutti gli altri fattori produttivi che concorrono alla vita dell'azienda alberghiera e alla formazione del reddito.In una simile configurazione estimativa emerge la stretta interazione fra le varie professionalità coinvolte: il valutatore immobiliare non può prescindere da analisi fondate sulle tecniche aziendali, sulla conoscenza delle dinamiche gestionali, sulle simulazioni prospettiche, sulla costruzione dei piani d'impresa.Dall'articolo si evince anche, con la massima chiarezza, lo scenario che caratterizzò il mercato alberghiero U.S.A. negli anni successivi alla crisi del 2008 e il ruolo svolto dai Fondi Immobiliari e dagli investitori esteri che entravano sempre più numerosi nello specifico segmento immobiliare. Non è difficile notare le somiglianze fra tale contesto e l'attuale situazione italiana: i periodi di recessione sono sempre forieri di buone opportunità e favoriscono l'instaurarsi di nuove relazioni industriali e finanziarie.Come sempre l'articolo è stato liberamente tradotto e sintetizzato, mantenendone intatto lo spirito e salvaguardando le linee logiche essenziali. Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Allen.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Il nuovo codice della crisi d’impresa impone una serie di misure di salvaguardia preventiva che risultano quanto mai importanti per un settore come quello alberghiero che, nel nostro paese, anche a causa della notevole frammentazione, raramente si trova al passo con le moderne strategie di analisi e controllo gestionale.Nella seconda parte dell'articolo, invece, ci si focalizza sugli immobili a garanzia di N.P.L.L., ritenuti da molti esperti, eccellenti opportunità d'investimento, L'autore evidenzia come sia invece assai improbabile che un albergo ricadente in tale categoria risulti appetibile. Infatti, mentre altre tipologie di immobili a tutela di crediti deteriorati conservano una propria valenza oggettiva indipendente dal credito stesso, la struttura alberghiera si identifica strettamente con l'attività economica ivi realizzabile: se tale attività è fallita, è presumibile che l'immobile stesso non abbia valore. Esistono è vero casi di gestione inadeguata, ma prima di giungere allo stadio di N.P.L., qualora la struttura fosse valida, di norma avrebbe potuto verificarsi un cambio della guardia.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_crisimpresa_npl.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Il settore alberghiero, nel nostro paese, presenta una struttura assai più disaggregata e vulnerabile rispetto a quanto avviene nelle altre principali nazioni. Le conseguenze negative di un’eccessiva frammentazione sono sotto gli occhi di tutti, in quanto ostacolano sia strategie commerciali, sia politiche di contenimento dei costi, razionalizzazione gestionale, miglioramento dell’efficienza. Questa situazione si riverbera inevitabilmente anche sugli immobili alberghieri, il cui valore viene sempre più strettamente correlato alla capacità di generare reddito della tipologia aziendale ivi insediata o insediabile.Esiste una ricetta per risolvere questo problema?L’autore invoca un ruolo più attivo (e addirittura determinante) delle banche d’affari, soggetti in grado di convogliare capitale di rischio su specifiche situazioni imprenditoriali, favorendo altresì operazioni di integrazione, fusione e incorporazione aziendale, essenziali per giungere alla costituzione di società di dimensioni più rilevanti, maggiormente idonee ad affrontare lo scenario competitivo. L’intervento della “merchant bank” diventa pertanto non un’iniziativa fine a se stessa, bensì prodromica alla successiva individuazione di un potenziale investitore, il quale valuterà in termini positivi una struttura aziendale riconfigurata strategicamente.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_merchantbank.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Alle radici del declino che sembra caratterizzare da diversi anni il settore alberghiero in Italia si pongono numerosi fattori.Alcuni appartengono allo scenario macroeconomico, per non dire all'intero "sistema paese", sempre meno in grado di supportare le imprese con adeguate politiche di incentivazione e sviluppo, né di impostare strategie unitarie. Altri, invece, sono ascrivibili a mutamenti in corso sul mercato, in particolare nel delicato equilibrio tra offerta e domanda, che da sempre costituisce il fulcro del modello economico capitalista. Profonde trasformazioni caratterizzano il settore turistico a livello mondiale, e l'autore, in termini essenziali e per questo chiarissimi, evidenzia le dirette ricadute sul comparto alberghiero italiano.L'articolo non si propone approfondimenti tematici, ma offre una panoramica esaustiva di tutte le principali cause dell'attuale situazione: una lettura rapida e di immediata comprensione per chi voglia recepire alcune riflessioni basilari per meglio conoscere gli attuali limiti in cui s'imbatte nel nostro paese, un'attività che è sempre meno industria e sempre più fai da te.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_declino.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Un tema di grande attualità è costituito dall'efficienza energetica degli edifici e dal graduale adeguamento degli immobili verso prestazioni auspicabilmente migliori. È un argomento di grande coscienza sociale e ambientale, ma che in molti casi ha già cominciato a trovare riscontri economici non trascurabili, dapprima in termini di risparmi gestionali, e in secondo luogo rendendo gli immobili più attraenti, soprattutto per le categorie di acquirenti maggiormente evolute (in primis, i grandi investitori internazionali).Questo articolo di Fabio Mancini (Beta Multiservice s.r.l.) fa il punto della situazione e invita a riflettere su questa tematica, che va sempre più interpretata come un'opportunità assai più che una difficoltà o un problema.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Mancini.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

L'attualizzazione dei flussi di cassa è una tecnica valutativa complessa, che richiede grande attenzione soprattutto nella determinazione del saggio, che deve considerare tutti gli altri parametri coinvolti nella simulazione economico/finanziaria: tasso di capitalizzazione, inflazione, percentuale di costi gestionali.In queste pagine si rileva un errore molto comune: il valore del bene oggetto di stima muta al variare dell'arco temporale della simulazione. Perché?Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/erroreDCFA.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Questo articolo, dopo un approccio basilare semplice e chiaro, illustra la relazione fra tasso di capitalizzazione e saggio di attualizzazione. È un argomento fondamentale per i valutatori che adottano metodi finanziari e non possono prescindere sia da una perfetta conoscenza di questo tema, sia da una continua, aggiornata consapevolezza dell'approccio preferito dagli operatori di mercato.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Sevelka.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Quanto sono correlate queste due categorie di rischi? Lo studio confronta alcune ricerche, dalle quali sembrerebbe che gli orientamenti di imprenditori e investitori italiani ed esteri siano relativamente poco sensibili alle decisioni delle agenzie di rating.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/rischiopaese_rischimpresa.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Fresca di pubblicazione, la nuova PdR UNI 53:2019 illustra minuziosamente tutte le caratteristiche immobiliari che possono acquisire rilevanza nelle valutazioni e che troppo spesso vengono trascurate, anche perché raramente il valutatore riesce a conoscerle: ad esempio, quando i comparabili sono tratti da rogiti notarili, tali dati non emergono se non a seguito di ulteriori e dettagliate indagini che il professionista dovrebbe condurre. Spiace che questa segmentazione sia orientata esclusivamente sull'immobile, ossia sul prodotto. Il marketing infatti ci insegna che la segmentazione nasce in primo luogo dall'analisi della domanda, delle tipologie di potenziali acquirenti e/o fruitori del bene in esame: è solo ripercorrendo i differenti processi decisionali che tali soggetti compiono che il valutatore può realmente individuare le probabilità di collocazione dell'immobile sul mercato e pertanto il più probabile prezzo di compravendita.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/pdr53_2019_UNI_segmentazionemercatimm.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

(vari luoghi d'Italia, dal 1983 ad oggi)L'indagine di mercato era stata chiarissima: "gli appartamenti dell'iniziativa immobiliare si potranno vendere a un prezzo medio di 3.300 Euro/mq."L'ubicazione era interessante: la ristrutturazione di un palazzo storico nel centro di una dinamica cittadina dell'Italia centrale, ricavandone una trentina di residenze.Quasi un anno dopo l'imprenditrice mi chiama e vado a incontrarla."Non capisco, si è sparsa la voce che vendiamo a 4.000 Euro/mq. e in cantiere non si vede più nessuno!"  Scandalizzata, mi fa vedere i listini per dimostrarmi che quelle dicerie sono fasulle, che non stanno proponendo gli alloggi a 4.000 Euro/mq.  Infatti, nessuna unità supera i 3.900 Euro/mq. così come nessuna viene offerta a meno di 3.700 Euro/mq."Ma l'indagine di mercato diceva che avreste potuto vendere a una media di 3.300 Euro/mq. e non di 3.800." obiettai."Ci abbiamo provato, e infatti abbiamo venduto cinque appartamenti."Ma adesso si trovavano a metà del guado, senza poter andare né avanti né indietro."Se venisse qualcuno in cantiere, potremmo proporre anche il 15% di sconto, ma non si fa vivo nessuno

P.R.E.G.I.A. Associazione, settembre 2017 L'annosa polemica fra detrattori e sostenitori dell'utilizzo degli "asking price" nelle valutazioni comparative sembra ignorare la natura statistica che tali valutazioni rivestono e le tecniche proprie di tale disciplina.IL DIBATTITO - PARTE PRIMA Per gli esperti, gli innamorati e gli "schiavi" del settore immobiliare (chi scrive queste righe non ha ancora compreso a quale categoria appartiene) il ferragosto 2017 è stato ravvivato da un articolo, a firma E-Valuations, comparso sul sito di Monitor Immobiliare.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/askingprice-1.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']

(vari luoghi d'Italia, oggi)I continui tagli alla finanza pubblica hanno indotto vari comuni a individuare terreni o fabbricati dismessi di loro proprietà e metterli in vendita tramite aste pubbliche.  Quasi sempre, però, queste procedure hanno sortito esiti negativi.Colpa della crisi, obietterà qualcuno, ma non solo.Di solito le aste non sono corredate da alcuna informazione, tranne il rigido linguaggio burocratico del bando che descrive l'oggetto dell'offerta.  Non un cenno sulle possibilità di sviluppo, nessuna relazione che descriva le potenzialità di mercato, le dimensioni della domanda, le caratteristiche della concorrenza.  E' un po' difficile individuare un promotore disposto a sborsare svariati milioni di Euro (in vari casi si supera la decina) senza il minimo riferimento prospettico.A metà degli anni '80 in Francia si sviluppavano le cosiddette z.a.c. ("zone de aménagement concerté"), aree pubbliche che venivano alienate a promotori immobiliari, destinate in gran parte alla realizzazione di laboratori, strutture produttive, terziarie, commerciali.  All'investitore che si presentava in Comune presso l'ufficio preposto veniva consegnato un fascicolo illustrativo che dettagliava l'evoluzione di tutte le "z.a.c." comunali, indicando i lotti già venduti e quelli ancora disponibili; per ogni lotto si specificavano il prezzo d'area, l'acquirente, le volumetrie previste, quelle già realizzate, quelle già occupate e le varie tipologie di aziende insediatesi.Trent'anni dopo, in Italia pretendiamo ancora di poter indire pubbliche aste senza fornire il minimo "focus" sulle caratteristiche del mercato locale.  E senza neppure disturbarci a guardare cosa hanno fatto gli altri una generazione fa.Da tempo, per la valutazione delle iniziative di sviluppo immobiliare, mi capita di svolgere dettagliate mappature dei cantieri presenti nel Comune di riferimento, individuando numero, tipologia e dimensioni delle unità, caratteristiche progettuali e delle pertinenze, prezzi richiesti e prezzi effettivi, andamento delle vendite.  La sommatoria dei dati di ogni singolo cantiere fornisce indicazioni concrete sul mercato delle nuove costruzioni in quel contesto territoriale, e quando i dirigenti di alcuni comuni hanno visto tale strumento, l'hanno giudicato un supporto fondamentale alla pianificazione e regolazione urbanistica.Ma non per questo se ne sono dotati, e continuiamo ad assistere a programmi che navigano "a vista", basandosi su prospezioni demografiche che hanno valenza effimera, spesso limitandosi a estendere sulla linea del tempo delle rette che già stanno per curvare.  Ricordo il P.R.G. di Genova 1980 che prevedeva una città di un milione di abitanti e aveva tappezzato il territorio di scuole per accogliere le miriadi di bambini che stavano per nascere

P.R.E.G.I.A. Associazione, settembre 2017 La difficile evoluzione dei mercati immobiliari induce a riflettere sul significato economico e di mercato dei parametri che vengono utilizzati nei processi attuariali che determinano i valori immobiliari tramite metodologie finanziarie.SUL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE Come si ricava il saggio di capitalizzazione di mercato ("cap rate") secondo gli standard valutativi nazionali e internazionali? Si individuano immobili di cui sia noto il canone di locazione ed altri di cui si conosca il prezzo di compravendita: tali immobili devono essere fra loro comparabili e appartenere a un segmento di mercato con caratteristiche analoghe a quello del "subject". Da questa doppia indagine si rilevano, con riferimento a tale segmento, il canone e il valore di mercato: il rapporto fra questi due parametri determina il saggio di capitalizzazione.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/tassindividuazione.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

(Italia centro-settentrionale, oggi)Spesso ci è capitato di essere chiamati a revisionare dei progetti immobiliari, per verificarne la loro rispondenza alle aspettative della domanda potenziale.  E' un'attività quanto mai importante, che in altri settori sarebbe giudicata imprescindibile, ma che in campo immobiliare viene prevista solo dai promotori più avveduti.Uno dei progetti esaminati, benché si riferisse a una cittadina di provincia, portava la firma di un noto architetto straniero.  Non ci veniva chiesto un giudizio estetico, né artistico o di rispetto delle procedure urbanistiche: solo una disamina oggettiva del grado di rispondenza al mercato.Ed eccoci a confrontarci con un magnifico edificio a torre, destinazione alberghiera, con 29 piani a pianta triangolare, tre sole camere a piano, una per ogni angolo.  Chi sta leggendo queste righe avrà già immaginato da solo i commenti che alcuni gestori alberghieri ci fecero in merito ai costi e alle difficoltà operative di una struttura siffatta, soprattutto in un contesto dove, latitando sia una clientela turistica che d'affari, l'albergo avrebbe dovuto attenersi alla massima razionalità ed efficienza gestionale.Gli edifici residenziali e i negozi, disposti ai lati di un parco urbano, erano raccordati da un'unica piastra parcheggi non compartimentata, con alcune centinaia di stalli al piano interrato.  Al di là delle prescrizioni antincendio, meno stringenti di oggi, è facile immaginare il senso di sicurezza che poteva incontrare, in un simile ambiente, la signora che rientrava da teatro o dal cinema intorno alla mezzanotte.E anche quando il progettista è meno famoso, non sempre le cose migliorano.In una frazione di duemila abitanti un progetto proponeva 48 trilocali tutti perfettamente identici.  E siccome ogni coppia di appartamenti era separata dalla scala condominiale, non sarebbe stato possibile "trasferire" alcun vano da un alloggio a un altro, precludendosi qualunque flessibilità progettuale.  Il promotore immobiliare avrebbe quindi dovuto incontrare, in un contesto abitativo limitatissimo, 48 famiglie che avessero tutte bisogno del medesimo tipo di trilocale, dovendo a malincuore respingere tutte le altre.Un intervento di edilizia convenzionata (rivolto a un'utenza meno abbiente) prevedeva alloggi fra 150 e 200 mq., il cui costo a corpo sarebbe stato ovviamente troppo elevato per tale fascia di potenziali acquirenti.Per contro, un professionista abituato a progettare uffici ha proposto un edificio residenziale signorile, con appartamenti tutti superiori al mezzo milione di Euro e dotati di doppi servizi, sì, ma entrambi ciechi.In altri casi, invece, l'analisi del mercato ha permesso di ideare proposte progettuali innovative e maggiormente in linea con le esigenze della domanda potenziale.  Un esempio interessante fu la creazione di capannoni artigianali corredati da un appartamento per la famiglia dell'imprenditore.  Secondo caso: in un contesto nel quale abbondavano edifici residenziali che ospitavano al primo piano uffici completamente invenduti, si proposero immobili che invece proponevano piccoli uffici ai vari piani, adottabili quali studi professionali, eventualmente da abbinarsi alle unità residenziali.

(Italia settentrionale, oggi)La società industriale ha ormai delocalizzato da anni la produzione, spostandosi in paesi dove il costo del lavoro è più basso e agevola la competizione internazionale.Qui, dove un tempo sorgevano gli opifici densi di fervente attività e lavoro industrioso, non restano che fabbricati deserti, ruderi di un'epoca che pareva infinita e invece è cambiata in un amen."Bisogna pur farne qualcosa di quest'area!" propongono i soci, che pregustano un interessante introito anche per rientrare rapidamente degli investimenti esteri.  E subito si rivolgono al progettista, più o meno di grido, che sulla carta o al pc traccia una meravigliosa reinterpretazione del complesso, una "resurrezione" di forme, linee e colori che dona nuova vita alla landa ormai abbandonata.Quando giungono da noi, i soci stanno ormai vagando da qualche anno in cerca di un promotore immobiliare che rilevi l'area e la sviluppi secondo il progetto, di cui è già stato avviato l'iter urbanistico, talvolta perfino approvato.  Ma invano.Non è solo la crisi. Questa identica scena l'avevamo già vista negli anni '90, e pure all'inizio del nuovo millennio, quando il mercato pompava alla grande e avere un'area fabbricabile era come stare seduti su una miniera di diamanti.  E' mancanza di programmazione, di analisi: l'esperto ha tracciato un progetto magnifico e consono alle norme urbanistiche (ci mancherebbe altro!), ma di fatto impraticabile.  I costi sono esorbitanti, le destinazioni d'uso non sono quelle richieste dal mercato, le caratteristiche degli immobili non sono in linea con le esigenze della domanda

(Italia nord-occidentale, 2010)Le crescenti difficoltà della finanza pubblica hanno via via rarefatto la presenza degli enti locali a tutela delle abitazioni per le classi meno abbienti.  Da alcuni anni si parla di "Housing Sociale", ossia di residenze a canoni agevolati per quella classe di cittadini (in continua crescita) che non sono troppo poveri per pretendere una casa gratis (o quasi), né troppo ricchi per pagarsi un canone di mercato o la rata di un mutuo.Da imprenditori ed enti locali questo "Housing Sociale" viene inteso come la realizzazione di case di "serie B", oppure come una sorta di penalizzazione da scaricare sui costruttori che sviluppano edilizia libera: "ogni 10 alloggi normali, devi farmene uno di housing sociale".  Si istituiscono fondi che hanno la specifica finalità di investire in questi edifici e che impiegano anni di tempo (e risorse) per vagliare dozzine di ipotesi.  Facile costruire queste case, se so che c'è un Fondo immobiliare che le acquista, ma in caso contrario

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Marco Abbondanza[/vc_column_text][/qode_elements_holder_item][qode_elements_holder_item horizontal_alignment="center" advanced_animations="no"][vc_column_text][button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Abbondanza_4mag16.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''][/vc_column_text][/qode_elements_holder_item][/qode_elements_holder][vc_empty_space][qode_elements_holder number_of_columns="two_columns" columns_proportion="66_33"][qode_elements_holder_item advanced_animations="no"][vc_column_text] Le nuove linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Dott. 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