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Il Decreto “Liquidità” nella versione finale, modificato in sede di conversione in legge, prevede a favore di imprese ed enti operanti nei settori alberghiero e termale che non adottano i principi contabili internazionali la possibilità di effettuare la rivalutazione dei beni d’impresa e delle partecipazioni risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2019. Inoltre, in considerazione della potenziale crisi di liquidità delle società alle prese con l’emergenza Covid-19, per le imprese degli altri settori la rivalutazione potrà essere effettuata nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2019, 31 dicembre 2020 o 31 dicembre 2021. Questi due brevi articoli fanno il punto sulla situazione, tracciando le regole che vanno seguite per poter beneficiare di questa importante opportunità, ovviamente in relazione a quei beni che, rispetto al costo storico, si siano effettivamente rivalutati. In tale situazione, la norma consente di adottare una misura che favorisce un’esposizione più trasparente dell’effettivo grado di capitalizzazione delle imprese: un aspetto quanto mai cruciale per il nostro paese, dove molto spesso i bilanci aziendali presentano gravi inadeguatezze dei mezzi propri rispetto a quelli di terzi e alla composizione dell’attivo patrimoniale. Non solo: l’aggiornamento dei valori ridurrà l'incidenza fiscale su eventuali future cessioni dell'immobile o dell'azienda, rendendo più agevoli tali compravendite e quindi facilitando la movimentazione di queste importanti risorse, anche nell'ottica di stimolare l'ingresso di investitori internazionali o di fondi immobiliari.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/fisco_rivalutalberghi.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']

Un tema di grande attualità è costituito dall'efficienza energetica degli edifici e dal graduale adeguamento degli immobili verso prestazioni auspicabilmente migliori. È un argomento di grande coscienza sociale e ambientale, ma che in molti casi ha già cominciato a trovare riscontri economici non trascurabili, dapprima in termini di risparmi gestionali, e in secondo luogo rendendo gli immobili più attraenti, soprattutto per le categorie di acquirenti maggiormente evolute (in primis, i grandi investitori internazionali).Questo articolo di Fabio Mancini (Beta Multiservice s.r.l.) fa il punto della situazione e invita a riflettere su questa tematica, che va sempre più interpretata come un'opportunità assai più che una difficoltà o un problema.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Mancini.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

La nostra Associazione è particolarmente onorata per avere ricevuto un premio speciale da una realtà consolidata e importante come F.I.A.B.C.I. Italia, che ha riconosciuto l'impegno e le competenze che abbiamo profuso nelle varie attività fin qui condotte.Il premio, intestato al Presidente Dr Pollio, è stato ricevuto a Milano direttamente dalle mani del Presidente F.I.A.B.C.I. Avv. Antonio Campagnoli. Nell'occasione ha presenziato il nostro Segretario Dr Frittoli.È un riconoscimento importante, che ci spinge a proseguire con rinnovato vigore sulla strada intrapresa, nell'ottica di una visione olistica e interdisciplinare del settore immobiliare con tutte le sue problematiche e opportunità.[gallery size="medium" link="file" columns="2" ids="18161,18160"]   

Le presunzioni, ai sensi dell’articolo 2727, cod. civ., consistono in fatti o nozioni che, sebbene acquisiti o conosciuti, non forniscono alcuna diretta dimostrazione di situazioni o accadimenti, ma permettono comunque di risalire a questi attraverso un processo di logica consequenzialità, e pertanto, in punto di diritto, sono “le conseguenze che la legge o il giudice trae da un fatto noto per risalire a un fatto ignorato”. Con l’ausilio delle indicazioni offerte dal Comando generale della GdF, nella maxi circolare n. 1/2018, diramata il 27 novembre 2017, puntiamo la nostra attenzione sulle presunzioni nel settore immobiliare.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/ci_tozzi.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Con la sentenza resa nella causa C-672/16 del 28 febbraio 2018 (Imofloresmira – Investimentos Imobiliários), la Corte di giustizia ha affermato che “gli articoli 167, 168, 184, 185 e 187 della direttiva Iva devono essere interpretati nel senso che essi ostano a una normativa nazionale che prevede la rettifica dell’Iva inizialmente detratta per il motivo che un immobile, per il quale è stato esercitato il diritto di opzione per l’imposizione, è ritenuto come non più utilizzato dal soggetto passivo ai fini delle proprie operazioni soggette ad imposta, qualora l’immobile sia rimasto inoccupato per più di due anni, anche se è stato dimostrato che il soggetto passivo ha cercato di darlo in locazione durante tale periodo” (punto 53).(segue

Questo brevissimo articolo mostra in modo superficiale, ma semplice e diretto, i principali metodi utilizzati per la valutazione degli alberghi.  Può essere una lettura utile per chi, non avendo ancora una conoscenza approfondita dell’argomento, voglia riceverne una prima panoramica generale.Nel testo non sempre emerge una nitida distinzione fra impresa e immobile alberghiero, ma una corretta valutazione non può prescindere da questa distinzione, individuando la quota di reddito per remunerare l’immobile (tramite un canone) e quella destinata a retribuire gli altri investimenti aziendali e la gestione.Come l’autore evidenzia, non tutte le metodologie illustrate sono parimenti attendibili: alcune si fondano su regole empiriche, partendo da una base-dati assai limitata, e pertanto forniscono risultati approssimativi; altre, più dettagliate, possono tuttavia risentire di eventuali inesattezze nell’individuazione di parametri chiave, quali ad esempio i tassi finanziari, immobiliari e di economia aziendale.Sono quindi fondamentali le finalità della valutazione.  Qualora si tratti di una semplice verifica condotta dal proprietario del bene per usi interni, questi potrà accontentarsi di un risultato con limitata attendibilità.  Ma se la stima è finalizzata a rapporti con terzi (compravendite, locazioni, finanziamenti, controversie, etc.) è necessario adottare metodologie affidabili, le quali devono essere trattate da professionisti competenti nello specifico ramo degli immobili e imprese ricettive: in tale contesto, infatti, diventano essenziali conoscenze applicative riferibili al marketing alberghiero, all’economia aziendale, alla finanza d’impresa.  E per “marketing alberghiero” ci si riferisce allo specifico segmento di mercato locale e non a generici dati regionali o provinciali: nelle grandi città perfino le statistiche comunali possono risultare fuorvianti, dato che differenti quartieri possono dare adito a segmenti immobiliari diversi non solo per il mercato residenziale o terziario, ma anche per quello ricettivo. Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Bagat_Peterson-1.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

(Spagna sud-occidentale, 1995)Nel cuore dell'Andalusia, la società immobiliare italiana aveva realizzato questo grande residence negli anni '70, quando era in espansione e costruiva un po' dappertutto.  Trovato un gestore efficiente, ha mantenuto la proprietà dei monolocali, affidando la gestione del complesso turistico (con ristorante, piscine e negozi) a questa brillante impresa locale che procura un eccellente reddito annuo.  In effetti il gestore è davvero abile: ha inserito la struttura in un giro di "tour operator" per lo più anglofoni, ed ecco che il complesso, per dodici mesi l'anno, pullula di canadesi, statunitensi e britannici.Vent'anni dopo le cose sono cambiate, e l'immobiliare avrebbe bisogno di "ossigeno" finanziario, per cui decide di vendere questi 300 monolocali, che il gestore continua a valorizzare brillantemente come camere d'albergo.Un anno di pubblicità sulle principali testate economiche italiane dà pochi frutti.  Si propone un ottimo investimento immobiliare in Spagna con reddito garantito del 10% annuo.  Ma opportunità ce ne sono molte altre, fra gli immobili e non, e il fascino della Spagna non sembra una sirena sufficiente ad attirare investitori oculati.Il consulente cui viene chiesto di affrontare il problema si accorge che occorre capovolgere tutto.  Questo è un prodotto da "vorrei ma non posso": l'ideale per chi desidererebbe avere una casa all'estero (anche un buchetto, uno "studio" alla francese), ma non dispone di quei 50 o 60 milioni di lire (35.000/40.000 dollari U.S.A. di allora) che sono la soglia minima di accesso all'acquisto."Davvero paghereste il 10% come reddito annuo sul prezzo di vendita?  Allora scontiamolo tutto all'inizio, anche a un tasso di attualizzazione elevato, così voi (società immobiliare) siete sicuri di non rimetterci."La logica è essenziale.  Questo tipo di acquirente non è interessato al reddito, e può permettersi una vacanza in Spagna giusto una volta l'anno: l'Andalusia non è come la riviera ligure o romagnola, dove ci si va in macchina ogni week-end; e i voli "low cost" non sono stati ancora inventati.Il listino, adesso, è un invito a nozze.  Con poco più di 30 milioni di lire (22.000 USD) chiunque può comprare un monolocale con una formula sottilmente articolata.  L'acquirente lascia alla società immobiliare l'usufrutto per 11 anni, per cui sarà tale società a incassare i redditi di gestione; egli, tuttavia, ha diritto a utilizzare gratuitamente l'alloggio per un periodo da 2 a 6 settimane, secondo la stagione che sceglie (alta, media o bassa), con tariffe preferenziali al ristorante.  Fra 11 anni l'usufrutto svanirà e l'acquirente resterà pieno proprietario del bene.I vantaggi fiscali sono notevoli: l'acquisto della sola nuda proprietà, essendo meno costoso, genera un'imposta minore e la futura ricongiunzione con l'usufrutto sarà esente.  Inoltre, mentre il reddito annuo "cash" sarebbe stato soggetto a imposte dirette, l'utilizzo gratuito dell'immobile non ha certo implicazioni tributarie!La pubblicità avviene tramite emittenti televisive locali in alcune regioni italiane e la formula di vendita è tipica di questa tipologia immobiliare: "Venite a trascorrere un fine settimana laggiù; se vi piace comprate, altrimenti ci rimborsate le sole spese vive del viaggio".Ma tutti i visitatori comprano e, nel giro di un mese, una trentina di miniappartamenti sono già stati venduti.  Il gestore, temendo di perdere in futuro il controllo della struttura, avanza un'offerta importante alla società immobiliare, che monetizza in tal modo il suo investimento.Perché raccontare questa vicenda?  Non certo per imitarla: oggi le condizioni sono diverse, e un caso del genere, forse, non sarebbe replicabile.  Piuttosto, per comprendere come i successi, nel settore delle società immobiliari, spesso richiedono l'impostazione di una strategia che non può prescindere da una corretta individuazione ex-ante dei potenziali acquirenti e delle loro effettive esigenze. 

Questo testo di De Roos affronta in modo chiaro e sintetico uno dei principali problemi della letteratura nordamericana sulla valutazione degli alberghi: la determinazione e separazione del valore immobiliare da quello dell'impresa. Se questo argomento risulta quanto mai rilevante negli Stati Uniti per le sue implicazioni fiscali, ciò nondimeno deve essere affrontato con attenzione da qualsiasi professionista, in qualunque nazione, si accinga a valutare una struttura ricettiva.Il primo insegnamento che possiamo trarre da questo articolo, infatti, consiste nella constatazione che la valutazione di un albergo necessita di competenze specifiche di economia aziendale e di marketing settoriale: chi si approccia a questo genere di stime applicando l'inadeguato criterio dei costi di costruzione o adottando i meri dati di bilancio dell'azienda esistente ha ben poche probabilità di pervenire a un valore affidabile!Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/deRoos.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

L’articolo che segue presenta in modo sintetico ma chiarissimo uno “spaccato” fra le due grandi correnti di pensiero che si fronteggiano negli Stati Uniti in tema di determinazione del valore degli alberghi. Non c’è dubbio che l’origine di tale dibattito sia di natura fiscale, dal momento che la legislazione statunitense sottopone a imposta la proprietà immobiliare, esentando per contro le cosiddette proprietà “personali”.Tale norma ha indotto molti albergatori a ipervalutare questo secondo tipo di proprietà (marchi, avviamento, accordi commerciali, etc.), minimizzando la stima dell’immobile alberghiero. Se un simile approccio è sbagliato, altrettanto può dirsi del metodo valutativo che, benché gradito a molti tribunali U.S.A., ignora completamente l’esistenza di una gestione aziendale che può operare ben oltre i confini fisici della struttura edilizia.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Rizzo.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

La legge di Bilancio 2017 (articolo 1 commi da 556 a 563, L. 232/2016) ha “riproposto” la possibilità di rivalutare i beni d’impresa (eccetto gli immobili alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa) e le partecipazioni in società controllate o collegate risultanti dal bilancio relativo all'esercizio in corso al 31/12/2015.Tale rivalutazione può essere eseguita con riferimento ai beni risultanti dal bilancio relativo all'esercizio in corso al 31/12/2015 e deve risultare dal bilancio o rendiconto relativo all'esercizio successivo (2016) per il quale il termine di approvazione scade successivamente al 1° gennaio 2017.Pertanto, per i soggetti con esercizio “solare”, l'adeguamento dei valori deve essere eseguito nel bilancio chiuso il 31/12/2016 e in relazione ai beni risultanti dal bilancio dell'esercizio in corso al 31/12/2015.(segue