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Prestando attenzione al delicato rapporto fra teoria e prassi, si forniscono indicazioni concrete, utili ad accostarsi con cognizione di causa ed efficienza operativa all'approccio scientifico che il valutatore non dovrebbe mai misconoscere.  Ci si focalizza soprattutto sull'interpretazione dei dati e delle risultanze che ne scaturiscono, liberandosi dalla rigidità di metodi deterministici, fondati su presupposti scientificamente insostenibili.

Il sistema di stima è uno strumento aritmetico che il valutatore immobiliare può utilizzare per quantificare l’incidenza di singoli parametri e/o caratteristiche sul valore del bene.

Questo interessantissimo testo ci introduce nel cuore delle valutazioni alberghiere approfondite in tutti i loro risvolti. Gli autori, forti della loro consolidata esperienza, esaminano in dettaglio le varie tipologie di investimento che compongono l’azienda alberghiera, al fine di inquadrare i concetti che portano a un’equa valutazione dell’immobile.Benché le tesi sostenute siano talora un po’ troppo “di parte” (gli autori, noti consulenti alberghieri statunitensi, hanno dedicato gran parte del loro impegno professionale a ridurre l’imposizione fiscale dei loro clienti), l’affinamento della disamina è talmente accurato da condurci nel “cuore” delle problematiche estimative, confrontando le tre grandi categorie di immobilizzazioni:l’immobile le altre immobilizzazioni materiali le immobilizzazioni immateriali. Ognuna delle tre categorie viene esaminata nelle sue specificità, con esempi concreti ed evidenziazione di possibili fraintendimenti in cui potrebbe cadere l’analista. Attenti a ricondurre sempre i ragionamenti nell’alveo di paradigmi che rispettino la correttezza delle tecniche aziendali, ci siamo impegnati a riprodurre una traduzione fedele, corredandola al contempo di note e commenti che permettano al lettore di rilevare i punti nei quali ci si allontana da una simile, imprescindibile, linearità.Le righe conclusive sono fondamentali per proiettarci verso il continuo aggiornamento professionale del valutatore, così come verso quei requisiti di interdisciplinarità che contraddistinguono quasi tutti i contesti estimativi, e in particolar modo quello degli immobili alberghieri, che non possono ignorare l’impresa che li anima e che li rende generatori di reddito e, solo ed esclusivamente per questo, suscettibili d’un proprio valore. Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Lennhoff.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Rushmore versus Lennhoff.Le due grandi correnti di pensiero ascritte ai massimi valutatori alberghieri statunitensi vengono rapidamente confrontate in queste pagine, che illustrano chiaramente premesse, finalità e metodi di tali approcci.Partendo da un osservazione di fondo: nonostante il contrasto che da molti anni attraversa non solo la teoria estimativa, ma perfino le aule giudiziarie americane, fra questi due esperti sono ben più numerosi i punti in comune che le differenze.Alla base si pone l'esigenza di valutare gli alberghi prendendo le mosse da un'analisi economica della loro gestione "ordinaria", ossia delle caratteristiche che assumerebbe il bilancio dell'impresa "media" ivi insediabile. Il secondo blocco di partenza si identifica con la necessità di remunerare non solo l'immobile, ma anche tutti gli altri fattori produttivi che concorrono alla vita dell'azienda alberghiera e alla formazione del reddito.In una simile configurazione estimativa emerge la stretta interazione fra le varie professionalità coinvolte: il valutatore immobiliare non può prescindere da analisi fondate sulle tecniche aziendali, sulla conoscenza delle dinamiche gestionali, sulle simulazioni prospettiche, sulla costruzione dei piani d'impresa.Dall'articolo si evince anche, con la massima chiarezza, lo scenario che caratterizzò il mercato alberghiero U.S.A. negli anni successivi alla crisi del 2008 e il ruolo svolto dai Fondi Immobiliari e dagli investitori esteri che entravano sempre più numerosi nello specifico segmento immobiliare. Non è difficile notare le somiglianze fra tale contesto e l'attuale situazione italiana: i periodi di recessione sono sempre forieri di buone opportunità e favoriscono l'instaurarsi di nuove relazioni industriali e finanziarie.Come sempre l'articolo è stato liberamente tradotto e sintetizzato, mantenendone intatto lo spirito e salvaguardando le linee logiche essenziali. Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Allen.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Sul web e nelle principali librerie è disponibile il nuovo libro di Giacomo Morri, docente della SDA Bocconi e fra i massimi esperti di valutazioni immobiliari e aziendali.

Questo articolo descrive in termini sintetici ed elementari le principali modalità che vengono utilizzate per valutare le attività alberghiere.In particolare, si presta attenzione non solo all'andamento dei ricavi, ma anche alle caratteristiche gestionali che incidono sui costi: la stima, cioè, non deriva solamente dall'efficacia della struttura, ma anche dal grado di efficienza aziendale.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_valutazione.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Quando si attualizzano flussi finanziari per valutare un bene (azienda o immobile), è opportuno utilizzare un saggio “unlevered” oppure “levered” (ossia che tenga conto di una quota di mezzi di terzi)? E' un quesito tutt'altro che teorico, perché la risposta determina un saggio (e quindi un valore attuale del bene) completamente diverso. L'articolo analizza i fondamenti delle due opzioni e, come sempre, è necessario riferirsi al più diffuso atteggiamento di mercato, ossia ai processi decisionali dei potenziali investitori attivi nello specifico segmento in esame.Attenzione, però! Poiché è quasi impossibile che, negli anni, l'effettiva ripartizione tra mezzi propri e di terzi dei flussi finanziari (e relative remunerazioni) rispetti pedissequamente la “leva” prestabilita, bisogna prestare la massima attenzione all'utilizzo di saggi “levered”.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/wacc.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Catania ancora una volta punto d’incontro per quanti sono impegnati nel settore delle valutazioni in campo immobiliare!È stato di significativo rilievo il Seminario dal titolo “Gli standard di valutazione e il valutatore esperto nella consulenza tecnica” che si è tenuto lo scorso 22 novembre nell’Aula Magna Di3A della Facoltà d’Agraria dell’Ateneo catanese. Geometri, Agronomi, Architetti, Avvocati, Commercialisti, Ingegneri della provincia di Catania hanno dato vita ad un’intensa giornata dedicata ad un argomento di grande attualità, con la presenza di relatori di altissimo profilo internazionale. Sono intervenuti esperti del settore e rappresentanti di importanti istituzioni, quali l'Organismo Italiano di Valutazione, Accredia e alcuni Tribunali. PR.E.GI.A. era rappresentata dal segretario, Dr Carlo Frittoli.La nostra associazione si onora di essere stata invitata e aver concesso il proprio patrocinio a un evento quanto mai significativo, dal momento che ha focalizzato l'interdisciplinarità e le collaborazioni interprofessionali che devono contraddistinguere il comparto delle valutazioni immobiliari, per la complessità delle tematiche che lo caratterizzano.     

L'attualizzazione dei flussi di cassa è una tecnica valutativa complessa, che richiede grande attenzione soprattutto nella determinazione del saggio, che deve considerare tutti gli altri parametri coinvolti nella simulazione economico/finanziaria: tasso di capitalizzazione, inflazione, percentuale di costi gestionali.In queste pagine si rileva un errore molto comune: il valore del bene oggetto di stima muta al variare dell'arco temporale della simulazione. Perché?Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/erroreDCFA.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Quando si adottano tecniche valutative fondate sui flussi finanziari è essenziale una stima "oggettiva" e motivata del saggio di attualizzazione. Tali tecniche, infatti, configurano un investitore potenziale interessato ad acquisire il bene in oggetto (azienda o immobile) per trarne futuri redditi. Il saggio di equivalenza finanziaria corrisponde quindi al rendimento percentuale che tale investitore pretenderebbe, rendendo finanziariamente indifferente tale investimento rispetto a un altro perfettamente analogo. La sua determinazione richiede dunque la capacità di esaminare criticamente e con la massima oggettività le condizioni di vari mercati: quello dei beni in oggetto, quello degli investitori di settore e quello finanziario, per comprendere i rendimenti alternativi conseguibili sul mobiliare.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/saggiattualizzazione.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Questo articolo (Harvard Deusto Business Research, 2012) tratta in modo brillante e innovativo un argomento essenziale per le valutazioni immobiliari con metodi finanziari: la determinazione del saggio di attualizzazione. Grazie a un approccio attento alle caratteristiche dei diversi flussi finanziari di un operazione immobiliare, l'Autore giunge a proporre una metodologia affinata e assolutamente nuova.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Cardenas.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Questo articolo, dopo un approccio basilare semplice e chiaro, illustra la relazione fra tasso di capitalizzazione e saggio di attualizzazione. È un argomento fondamentale per i valutatori che adottano metodi finanziari e non possono prescindere sia da una perfetta conoscenza di questo tema, sia da una continua, aggiornata consapevolezza dell'approccio preferito dagli operatori di mercato.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Sevelka.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

A Firenze, presso il Collegio dei Geometri, si tiene questa interessantissima giornata di studio su una tematica innovativa, fondamentale per affinare l'attività valutativa. Conduce il Geom. Fulvio Venturini, Geo.Val.Firenze - 16 ottobre 2019   [gallery size="medium" link="file" columns="2" ids="18193,18194"]   

Fresca di pubblicazione, la nuova PdR UNI 53:2019 illustra minuziosamente tutte le caratteristiche immobiliari che possono acquisire rilevanza nelle valutazioni e che troppo spesso vengono trascurate, anche perché raramente il valutatore riesce a conoscerle: ad esempio, quando i comparabili sono tratti da rogiti notarili, tali dati non emergono se non a seguito di ulteriori e dettagliate indagini che il professionista dovrebbe condurre. Spiace che questa segmentazione sia orientata esclusivamente sull'immobile, ossia sul prodotto. Il marketing infatti ci insegna che la segmentazione nasce in primo luogo dall'analisi della domanda, delle tipologie di potenziali acquirenti e/o fruitori del bene in esame: è solo ripercorrendo i differenti processi decisionali che tali soggetti compiono che il valutatore può realmente individuare le probabilità di collocazione dell'immobile sul mercato e pertanto il più probabile prezzo di compravendita.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/pdr53_2019_UNI_segmentazionemercatimm.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Le presunzioni, ai sensi dell’articolo 2727, cod. civ., consistono in fatti o nozioni che, sebbene acquisiti o conosciuti, non forniscono alcuna diretta dimostrazione di situazioni o accadimenti, ma permettono comunque di risalire a questi attraverso un processo di logica consequenzialità, e pertanto, in punto di diritto, sono “le conseguenze che la legge o il giudice trae da un fatto noto per risalire a un fatto ignorato”. Con l’ausilio delle indicazioni offerte dal Comando generale della GdF, nella maxi circolare n. 1/2018, diramata il 27 novembre 2017, puntiamo la nostra attenzione sulle presunzioni nel settore immobiliare.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/ci_tozzi.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Dopo un lungo ma produttivo impegno dei partecipanti, sono state pubblicate le "Linee Guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesegibili". E' significativo che al tavolo di lavoro abbia aderito anche il C.N.D.C.E.C. Si tratta di una dimostrazione concreta del sempre maggior interesse che le problematiche immobiliari rivestono per la professione di Dottore Commercialista ed Esperto Contabile.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/LineeGuidaNPL.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']