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(vari luoghi d'Italia, dal 1983 ad oggi)L'indagine di mercato era stata chiarissima: "gli appartamenti dell'iniziativa immobiliare si potranno vendere a un prezzo medio di 3.300 Euro/mq."L'ubicazione era interessante: la ristrutturazione di un palazzo storico nel centro di una dinamica cittadina dell'Italia centrale, ricavandone una trentina di residenze.Quasi un anno dopo l'imprenditrice mi chiama e vado a incontrarla."Non capisco, si è sparsa la voce che vendiamo a 4.000 Euro/mq. e in cantiere non si vede più nessuno!"  Scandalizzata, mi fa vedere i listini per dimostrarmi che quelle dicerie sono fasulle, che non stanno proponendo gli alloggi a 4.000 Euro/mq.  Infatti, nessuna unità supera i 3.900 Euro/mq. così come nessuna viene offerta a meno di 3.700 Euro/mq."Ma l'indagine di mercato diceva che avreste potuto vendere a una media di 3.300 Euro/mq. e non di 3.800." obiettai."Ci abbiamo provato, e infatti abbiamo venduto cinque appartamenti."Ma adesso si trovavano a metà del guado, senza poter andare né avanti né indietro."Se venisse qualcuno in cantiere, potremmo proporre anche il 15% di sconto, ma non si fa vivo nessuno

P.R.E.G.I.A. Associazione, settembre 2017 L'annosa polemica fra detrattori e sostenitori dell'utilizzo degli "asking price" nelle valutazioni comparative sembra ignorare la natura statistica che tali valutazioni rivestono e le tecniche proprie di tale disciplina.IL DIBATTITO - PARTE PRIMA Per gli esperti, gli innamorati e gli "schiavi" del settore immobiliare (chi scrive queste righe non ha ancora compreso a quale categoria appartiene) il ferragosto 2017 è stato ravvivato da un articolo, a firma E-Valuations, comparso sul sito di Monitor Immobiliare.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/askingprice-1.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']

P.R.E.G.I.A. Associazione, settembre 2017 La difficile evoluzione dei mercati immobiliari induce a riflettere sul significato economico e di mercato dei parametri che vengono utilizzati nei processi attuariali che determinano i valori immobiliari tramite metodologie finanziarie.SUL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE Come si ricava il saggio di capitalizzazione di mercato ("cap rate") secondo gli standard valutativi nazionali e internazionali? Si individuano immobili di cui sia noto il canone di locazione ed altri di cui si conosca il prezzo di compravendita: tali immobili devono essere fra loro comparabili e appartenere a un segmento di mercato con caratteristiche analoghe a quello del "subject". Da questa doppia indagine si rilevano, con riferimento a tale segmento, il canone e il valore di mercato: il rapporto fra questi due parametri determina il saggio di capitalizzazione.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/tassindividuazione.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

(Italia centro-settentrionale, oggi)Spesso ci è capitato di essere chiamati a revisionare dei progetti immobiliari, per verificarne la loro rispondenza alle aspettative della domanda potenziale.  E' un'attività quanto mai importante, che in altri settori sarebbe giudicata imprescindibile, ma che in campo immobiliare viene prevista solo dai promotori più avveduti.Uno dei progetti esaminati, benché si riferisse a una cittadina di provincia, portava la firma di un noto architetto straniero.  Non ci veniva chiesto un giudizio estetico, né artistico o di rispetto delle procedure urbanistiche: solo una disamina oggettiva del grado di rispondenza al mercato.Ed eccoci a confrontarci con un magnifico edificio a torre, destinazione alberghiera, con 29 piani a pianta triangolare, tre sole camere a piano, una per ogni angolo.  Chi sta leggendo queste righe avrà già immaginato da solo i commenti che alcuni gestori alberghieri ci fecero in merito ai costi e alle difficoltà operative di una struttura siffatta, soprattutto in un contesto dove, latitando sia una clientela turistica che d'affari, l'albergo avrebbe dovuto attenersi alla massima razionalità ed efficienza gestionale.Gli edifici residenziali e i negozi, disposti ai lati di un parco urbano, erano raccordati da un'unica piastra parcheggi non compartimentata, con alcune centinaia di stalli al piano interrato.  Al di là delle prescrizioni antincendio, meno stringenti di oggi, è facile immaginare il senso di sicurezza che poteva incontrare, in un simile ambiente, la signora che rientrava da teatro o dal cinema intorno alla mezzanotte.E anche quando il progettista è meno famoso, non sempre le cose migliorano.In una frazione di duemila abitanti un progetto proponeva 48 trilocali tutti perfettamente identici.  E siccome ogni coppia di appartamenti era separata dalla scala condominiale, non sarebbe stato possibile "trasferire" alcun vano da un alloggio a un altro, precludendosi qualunque flessibilità progettuale.  Il promotore immobiliare avrebbe quindi dovuto incontrare, in un contesto abitativo limitatissimo, 48 famiglie che avessero tutte bisogno del medesimo tipo di trilocale, dovendo a malincuore respingere tutte le altre.Un intervento di edilizia convenzionata (rivolto a un'utenza meno abbiente) prevedeva alloggi fra 150 e 200 mq., il cui costo a corpo sarebbe stato ovviamente troppo elevato per tale fascia di potenziali acquirenti.Per contro, un professionista abituato a progettare uffici ha proposto un edificio residenziale signorile, con appartamenti tutti superiori al mezzo milione di Euro e dotati di doppi servizi, sì, ma entrambi ciechi.In altri casi, invece, l'analisi del mercato ha permesso di ideare proposte progettuali innovative e maggiormente in linea con le esigenze della domanda potenziale.  Un esempio interessante fu la creazione di capannoni artigianali corredati da un appartamento per la famiglia dell'imprenditore.  Secondo caso: in un contesto nel quale abbondavano edifici residenziali che ospitavano al primo piano uffici completamente invenduti, si proposero immobili che invece proponevano piccoli uffici ai vari piani, adottabili quali studi professionali, eventualmente da abbinarsi alle unità residenziali.

(Italia nord-occidentale, 2010)Le crescenti difficoltà della finanza pubblica hanno via via rarefatto la presenza degli enti locali a tutela delle abitazioni per le classi meno abbienti.  Da alcuni anni si parla di "Housing Sociale", ossia di residenze a canoni agevolati per quella classe di cittadini (in continua crescita) che non sono troppo poveri per pretendere una casa gratis (o quasi), né troppo ricchi per pagarsi un canone di mercato o la rata di un mutuo.Da imprenditori ed enti locali questo "Housing Sociale" viene inteso come la realizzazione di case di "serie B", oppure come una sorta di penalizzazione da scaricare sui costruttori che sviluppano edilizia libera: "ogni 10 alloggi normali, devi farmene uno di housing sociale".  Si istituiscono fondi che hanno la specifica finalità di investire in questi edifici e che impiegano anni di tempo (e risorse) per vagliare dozzine di ipotesi.  Facile costruire queste case, se so che c'è un Fondo immobiliare che le acquista, ma in caso contrario

Questo testo di De Roos affronta in modo chiaro e sintetico uno dei principali problemi della letteratura nordamericana sulla valutazione degli alberghi: la determinazione e separazione del valore immobiliare da quello dell'impresa. Se questo argomento risulta quanto mai rilevante negli Stati Uniti per le sue implicazioni fiscali, ciò nondimeno deve essere affrontato con attenzione da qualsiasi professionista, in qualunque nazione, si accinga a valutare una struttura ricettiva.Il primo insegnamento che possiamo trarre da questo articolo, infatti, consiste nella constatazione che la valutazione di un albergo necessita di competenze specifiche di economia aziendale e di marketing settoriale: chi si approccia a questo genere di stime applicando l'inadeguato criterio dei costi di costruzione o adottando i meri dati di bilancio dell'azienda esistente ha ben poche probabilità di pervenire a un valore affidabile!Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/deRoos.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

L’articolo che segue presenta in modo sintetico ma chiarissimo uno “spaccato” fra le due grandi correnti di pensiero che si fronteggiano negli Stati Uniti in tema di determinazione del valore degli alberghi. Non c’è dubbio che l’origine di tale dibattito sia di natura fiscale, dal momento che la legislazione statunitense sottopone a imposta la proprietà immobiliare, esentando per contro le cosiddette proprietà “personali”.Tale norma ha indotto molti albergatori a ipervalutare questo secondo tipo di proprietà (marchi, avviamento, accordi commerciali, etc.), minimizzando la stima dell’immobile alberghiero. Se un simile approccio è sbagliato, altrettanto può dirsi del metodo valutativo che, benché gradito a molti tribunali U.S.A., ignora completamente l’esistenza di una gestione aziendale che può operare ben oltre i confini fisici della struttura edilizia.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Rizzo.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']