Libreria

Quando si attualizzano flussi finanziari per valutare un bene (azienda o immobile), è opportuno utilizzare un saggio “unlevered” oppure “levered” (ossia che tenga conto di una quota di mezzi di terzi)? E' un quesito tutt'altro che teorico, perché la risposta determina un saggio (e quindi un valore attuale del bene) completamente diverso. L'articolo analizza i fondamenti delle due opzioni e, come sempre, è necessario riferirsi al più diffuso atteggiamento di mercato, ossia ai processi decisionali dei potenziali investitori attivi nello specifico segmento in esame.Attenzione, però! Poiché è quasi impossibile che, negli anni, l'effettiva ripartizione tra mezzi propri e di terzi dei flussi finanziari (e relative remunerazioni) rispetti pedissequamente la “leva” prestabilita, bisogna prestare la massima attenzione all'utilizzo di saggi “levered”.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/wacc.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

L'attualizzazione dei flussi di cassa è una tecnica valutativa complessa, che richiede grande attenzione soprattutto nella determinazione del saggio, che deve considerare tutti gli altri parametri coinvolti nella simulazione economico/finanziaria: tasso di capitalizzazione, inflazione, percentuale di costi gestionali.In queste pagine si rileva un errore molto comune: il valore del bene oggetto di stima muta al variare dell'arco temporale della simulazione. Perché?Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/erroreDCFA.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Quando si adottano tecniche valutative fondate sui flussi finanziari è essenziale una stima "oggettiva" e motivata del saggio di attualizzazione. Tali tecniche, infatti, configurano un investitore potenziale interessato ad acquisire il bene in oggetto (azienda o immobile) per trarne futuri redditi. Il saggio di equivalenza finanziaria corrisponde quindi al rendimento percentuale che tale investitore pretenderebbe, rendendo finanziariamente indifferente tale investimento rispetto a un altro perfettamente analogo. La sua determinazione richiede dunque la capacità di esaminare criticamente e con la massima oggettività le condizioni di vari mercati: quello dei beni in oggetto, quello degli investitori di settore e quello finanziario, per comprendere i rendimenti alternativi conseguibili sul mobiliare.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/saggiattualizzazione.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Questo articolo (Harvard Deusto Business Research, 2012) tratta in modo brillante e innovativo un argomento essenziale per le valutazioni immobiliari con metodi finanziari: la determinazione del saggio di attualizzazione. Grazie a un approccio attento alle caratteristiche dei diversi flussi finanziari di un operazione immobiliare, l'Autore giunge a proporre una metodologia affinata e assolutamente nuova.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Cardenas.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Questo articolo, dopo un approccio basilare semplice e chiaro, illustra la relazione fra tasso di capitalizzazione e saggio di attualizzazione. È un argomento fondamentale per i valutatori che adottano metodi finanziari e non possono prescindere sia da una perfetta conoscenza di questo tema, sia da una continua, aggiornata consapevolezza dell'approccio preferito dagli operatori di mercato.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Sevelka.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Una sentenza della Cassazione rende giustizia al professionista che attesta la “non fattibilità” di un piano concordatario: il suo credito ha diritto ad essere collocato in prededuzione.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Cassazione-attestatore.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Quanto sono correlate queste due categorie di rischi? Lo studio confronta alcune ricerche, dalle quali sembrerebbe che gli orientamenti di imprenditori e investitori italiani ed esteri siano relativamente poco sensibili alle decisioni delle agenzie di rating.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/rischiopaese_rischimpresa.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Fresca di pubblicazione, la nuova PdR UNI 53:2019 illustra minuziosamente tutte le caratteristiche immobiliari che possono acquisire rilevanza nelle valutazioni e che troppo spesso vengono trascurate, anche perché raramente il valutatore riesce a conoscerle: ad esempio, quando i comparabili sono tratti da rogiti notarili, tali dati non emergono se non a seguito di ulteriori e dettagliate indagini che il professionista dovrebbe condurre. Spiace che questa segmentazione sia orientata esclusivamente sull'immobile, ossia sul prodotto. Il marketing infatti ci insegna che la segmentazione nasce in primo luogo dall'analisi della domanda, delle tipologie di potenziali acquirenti e/o fruitori del bene in esame: è solo ripercorrendo i differenti processi decisionali che tali soggetti compiono che il valutatore può realmente individuare le probabilità di collocazione dell'immobile sul mercato e pertanto il più probabile prezzo di compravendita.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/pdr53_2019_UNI_segmentazionemercatimm.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Le presunzioni, ai sensi dell’articolo 2727, cod. civ., consistono in fatti o nozioni che, sebbene acquisiti o conosciuti, non forniscono alcuna diretta dimostrazione di situazioni o accadimenti, ma permettono comunque di risalire a questi attraverso un processo di logica consequenzialità, e pertanto, in punto di diritto, sono “le conseguenze che la legge o il giudice trae da un fatto noto per risalire a un fatto ignorato”. Con l’ausilio delle indicazioni offerte dal Comando generale della GdF, nella maxi circolare n. 1/2018, diramata il 27 novembre 2017, puntiamo la nostra attenzione sulle presunzioni nel settore immobiliare.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/ci_tozzi.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Sull'introduzione delle nuove procedure telematiche prende posizione anche il Consiglio Nazionale del Notariato. Il documento, molto articolato e ricco di approfondimenti specifici organizzati metodicamente nelle note conclusive, focalizza le conseguenze concrete per il delegato alla vendita. Particolare attenzione viene dedicata a come si modifica il rapporto tra il G.E. e il professionista a seguito della nuova normativa.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/CNN-Entrata-in-vigore-PVP.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Dopo un lungo ma produttivo impegno dei partecipanti, sono state pubblicate le "Linee Guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesegibili". E' significativo che al tavolo di lavoro abbia aderito anche il C.N.D.C.E.C. Si tratta di una dimostrazione concreta del sempre maggior interesse che le problematiche immobiliari rivestono per la professione di Dottore Commercialista ed Esperto Contabile.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/LineeGuidaNPL.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Il Consiglio Nazionale del Notariato approfondisce con questo studio le molte problematiche aperte dalle recenti innovazioni normative inerenti le procedure giudiziarie. Il progressivo indirizzarsi verso processi più affini a quelli del libero mercato persegue obiettivi di efficienza, ma rischia di collidere con alcune disposizioni ancora vigenti, rispetto alle quali sarebbe opportuno comprendere i gradi di interazione, complementarietà, compatibilità.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/VenditaFallimentare-CNC-193-2017-C.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

La nuova normativa sul deposito del saldo prezzo presso il notaio costituisce uno strumento di garanzia che può contribuire a migliorare la trasparenza e la correttezza delle transazioni immobiliari. Questo articolo evidenzia gli effetti concreti sui contraenti.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/deposito-prezzo-dal-Notaio.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Il socio di PREGIA, Avv. Antonio Campagnoli, evidenzia le caratteristiche giuridiche e operative dell'assicurazione sui rischi legali immobiliari. IPSOA - I Contratti Mensile di dottrina, giurisprudenza e pratiche contrattuali.  Scarica e leggi l'articolo completo:    [button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='https://www.pregia.org/wp-content/uploads/rischi_legali_immobiliari.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']

Il fatto che lo stesso Consiglio Superiore della Magistratura si senta in dovere di emettere delle linee guida sulle "Buone prassi nel settore delle esecuzioni immobiliari" dimostra la notevole rilevanza assunta da questo comparto di attività, in considerazione dei rilevanti riflessi sugli equilibri economici e finanziari dell'intera nazione. PREGIA Associazione si sta attivando concretamente per diffondere nel settore la conoscenza di questo documento e l'approfondimento di metodologie specialistiche per poterlo concretamente attuare.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='https://www.pregia.org/wp-content/uploads/Esecuzioni-immobiliari-Linee-guida-del-CSM.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Il portale unico delle vendite pubbliche rappresenta una novità assoluta, il primo passo verso una dimensione assolutamente nuova delle vendite giudiziarie, che rivoluzionerà nei prossimi anni le metodologie fino ad oggi consolidate. Questo documento dell'ODCEC di Genova intende fornire alcune prime indicazioni schematiche su tale novità.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='https://www.pregia.org/wp-content/uploads/ODCEC_12ott17_portaleunicovendite.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

La nuova legge sulla crisi d'impresa capovolge il modo stesso di approcciare il problema delle aziende in difficoltà. In questa nuova prospettiva diventano sempre più significative le impostazione d'ordine strategico, con riferimento sia alla gestione d'impresa, sia all'ottimale utilizzo e valorizzazione degli immobili. Su questo tema, siamo forse all'alba di un imminente "new deal"

P.R.E.G.I.A. Associazione, settembre 2017 L'annosa polemica fra detrattori e sostenitori dell'utilizzo degli "asking price" nelle valutazioni comparative sembra ignorare la natura statistica che tali valutazioni rivestono e le tecniche proprie di tale disciplina.IL DIBATTITO - PARTE PRIMA Per gli esperti, gli innamorati e gli "schiavi" del settore immobiliare (chi scrive queste righe non ha ancora compreso a quale categoria appartiene) il ferragosto 2017 è stato ravvivato da un articolo, a firma E-Valuations, comparso sul sito di Monitor Immobiliare.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/askingprice-1.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']

P.R.E.G.I.A. Associazione, settembre 2017 La difficile evoluzione dei mercati immobiliari induce a riflettere sul significato economico e di mercato dei parametri che vengono utilizzati nei processi attuariali che determinano i valori immobiliari tramite metodologie finanziarie.SUL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE Come si ricava il saggio di capitalizzazione di mercato ("cap rate") secondo gli standard valutativi nazionali e internazionali? Si individuano immobili di cui sia noto il canone di locazione ed altri di cui si conosca il prezzo di compravendita: tali immobili devono essere fra loro comparabili e appartenere a un segmento di mercato con caratteristiche analoghe a quello del "subject". Da questa doppia indagine si rilevano, con riferimento a tale segmento, il canone e il valore di mercato: il rapporto fra questi due parametri determina il saggio di capitalizzazione.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/tassindividuazione.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin=''] 

Questo brevissimo articolo mostra in modo superficiale, ma semplice e diretto, i principali metodi utilizzati per la valutazione degli alberghi. Può essere una lettura utile per chi, non avendo ancora una conoscenza approfondita dell’argomento, voglia riceverne una prima panoramica generale.Come l’autore evidenzia, non tutte le metodologie illustrate sono parimenti attendibili: alcune si fondano su regole empiriche, partendo da una base-dati assai limitata, e pertanto forniscono risultati approssimativi; altre, ben più dettagliate, possono tuttavia risentire di eventuali inesattezze nell’individuazione di parametri chiave, quali ad esempio i tassi finanziari, immobiliari e di economia aziendale.In definitiva, quindi, è fondamentale avere ben chiare le finalità per cui si svolge la valutazione. Qualora si tratti di una semplice verifica condotta dal proprietario del bene per propri usi interni, questi potrà accontentarsi di un risultato con una limitata attendibilità. Ma se la valutazione è finalizzata a rapporti che coinvolgono terzi (compravendita, locazione, finanziamenti, cessioni parziali, etc.) è necessario adottare metodologie affidabili, le quali devono essere trattate da professionisti competenti nello specifico ramo delle valutazioni degli immobili e delle imprese ricettive: in tale contesto, infatti, diventano essenziali conoscenze applicative riferibili al marketing alberghiero, all’economia aziendale, alla finanza d’impresa.E per “marketing alberghiero” ci si riferisce allo specifico segmento di mercato locale dove la struttura è ubicata e non (come purtroppo si legge in molte valutazioni) a generici dati regionali o provinciali: nelle grandi città perfino le statistiche comunali possono risultare fuorvianti, dato che differenti quartieri possono dare adito a segmenti immobiliari diversi non solo per il mercato residenziale o terziario, ma anche per quello ricettivo.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Bagat_Peterson.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']